Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

за рулем

(no subject)

Этот пост прибит наверху. В нем под катом – тот кусочек жизни, с которого начались все события, описываемые в этом журнале. Поэтому начинать читать надо с него. Ниже будут куски текста и даже целые посты, написанные курсивом. В них будут описываться чисто технические аспекты работы агентств недвижимости, хотя я попытаюсь сделать это описание занимательным. Они будут полезны тем, кто подумывает о работе в качестве агента и особо любознательным читателям. Тем, кого интересуют только истории «про жизнь», это можно не читать. Однако прочтение может облегчить понимание происходящего.

Кроме того, здесь будут приводиться цитаты из моей любимой книги «Реальный Петербург». Ее авторы - Д. Губин, Л.Лурье, И.Порошин. СПб, Лимбус Пресс, 2000.

Как я стала агентом по недвижимости

Агентом по недвижимости я стала совершенно случайно. Так уж получилось, что весной 1997 года я осталась без работы.  Времена были тяжелые. В Санкт-Петербурге в массовом порядке закрывались бесчисленные НИИ и "почтовые ящики". Тысячи женщин оказались на улице и метались в поисках работы, которой не было.

Конечно, многочисленным фирмам и фирмочкам требовалось определенное количество офисного планктона, готового работать за три ломаные копейки в день. Независимо от вида деятельности фирмы предлагали вакансии с красивым заграничным названием «менеджер». Вакансии напоминали волшебные конфеты из книжки про Гарри Поттера – выглядели они одинаково, но при разжевывании могли иметь вкус шоколада, а могли – вкус ушной серы или даже рвоты. Со вкусом шоколада мне почему-то не попадались.

Collapse )
маска с языком

Да здравствует цифровизация, или Как легко продать чужую квартиру с помощью ЭЦП

За последние годы в процессе регистрации сделок с недвижимостью произошли кардинальные изменения, упрощающие эту процедуру иногда до абсурда.

Во-первых, вовсю используется простая письменная форма. То есть два гражданина (продавец и покупатель) пишут на листочке бумаги договор купли-продажи, подписывают, сдают в МФЦ и регистрируют переход права. Никакие документы кроме паспортов в общем случае не нужны.

Как так - не нужны? А вот так. МФЦ все равно, что вы там сдаете - документы они не проверяют, это просто место приема заявлений. А у Росреестра копии правоустанавливающих бумаг уже есть. Поэтому все упирается в одну "мелочь" - проверку личности сдающих договор на регистрацию перехода права.

То есть  фактически контроль за легитимностью сделки сводится к проверке инспектором МФЦ фотографии в паспорте. Вы там изображены или не вы? Ну и, конечно, фамилия должна соответствовать фамилии продавца по договору.

А теперь представьте, что паспорт вы потеряли, а кто-то его нашел. Вычислить адрес принадлежащей вам недвижимости нетрудно,

Collapse )

маска с языком

Большой Брат теперь будет надзирать за вами с воздуха


Ладно, не за вами лично, а всего лишь за вашими земельными участками. В 2017-2018 годах Росреестр обкатал новый способ государственного земельного надзора в Тульской области и Татарстане. Для этого были созданы центры использования беспилотных летательных аппаратов (БЛА). Аппараты летали, снимали землю, результаты съемки использовались для создания ортофотопланов.

Для чего это было сделано? Прежде всего для фискальных целей: выявления самовольно занятых участков, а также участков неиспользуемых или используемых не по назначению.  Так сказано в пресс-релизе Росреестра. Но нетрудно догадаться, что если по данным Росреестра на участке никаких построек нет, а снимке они есть, то использование дронов является прекрасным способом выявить незарегистрированные дома и граждан, которые не платят за них налоги.

Опыт оказался настолько успешным, что до конца 2019 года такие центры использования БЛА будут созданы во всех федеральных округах России. Делайте выводы сами.

маска с языком

О сопровождении сделки и безумной собственнице, или Что считать правильным взглядом на мир

Обратился ко мне бывший клиент (назовем его Сергеем) с просьбой провести сопровождение сделки. Кто не знает, сопровождение сделки – это работа по квартире, которую клиент находит без участия агента. Агент лишь проверяет документы, контролирует внесение залога, организовывает взаиморасчеты, подписание договора, регистрацию перехода права и передачу объекта по акту сдачи-приемки.

Квартира Сергею нужна была не для жизни, а для сдачи в аренду. Нет, не обычная однушка, а большая квартира в центре Петербурга. Есть сейчас такое направление на рынке недвижимости: покупается большая убитая коммуналка на первом этаже (или на втором, если первый этаж – нежилой), и в ней делается полная перепланировка.

Поднимаются полы, благо высота потолков в старом фонде это позволяет, к каждой комнате подводится вода и канализация, внутри комнаты устраивается маленький, но отдельный санузел (душ, раковина, унитаз), крохотная кухня (мойка + варочная поверхность), ставится кровать,  небольшой шкаф – и вуаля! Вместо одной квартиры получается несколько вполне современных студий с общим коридором.

Collapse )

маска с языком

Как я получала разрешение на строительство

Конечно, круто менять условия жизни страшновато. Продать дом, в котором я прожила 14 лет, и переезжать в неизвестность - это риск. С одной стороны, решение о переезде было принято, с другой - ломать себя через колено, наплевав на вопли инстинкта самосохранения - совсем неправильный способ взаимоотношения с самим собой. Поэтому я действовала поэтапно. Сказала себе, что ничего продавать не буду, пока не куплю новый участок. А то вдруг  не найду то, что мне нужно, и останусь без дома вообще.

Сказано - сделано. Перелопатила все базы, съездила, посмотрела все, что предлагалось в том районе, который мне нравился. Звонила, разговаривала с девелоперами. Нашла. Правда, недешево. Но дешевле участок в хорошем месте было не купить. А локация - это главное при выборе участка. Дом можно снести и построить новый, а вот землю не передвинешь.

Повздыхала, вывернула карманы, заняла денег у друзей и купила. Участок вовсе не был идеальным, его требовалось подготовить к строительству. А поскольку денег на подготовку не было, я и не торопилась с продажей своего дома. Решила сначала разобраться с документами на новое строительство. Заказала архитектору план дома, надиктовав ему две страницы пожеланий. План мы с ним рисовали очень неторопливо. На это ушло примерно полгода, и потом еще несколько месяцев "пришивались оборочки": обсуждалась отделка, двигался камин, душевые кабины перетаскивались из одного угла ванных комнат в другой.

Collapse )

маска с языком

Цены на недвижимость: подводим итоги 2018 года

Конечно, подводить итоги года в целом еще рановато: не все данные подсчитаны, не все результаты доступны. Но 2018 год был настолько стабильным, что говорить об итогах уже можно.

Главным событием на рынке недвижимости в прошедшем году был беспрецедентный рост  ипотечного кредитования. Если в рекордном 2017 количество полученных кредитов равнялось примерно 1 миллиону, а их  сумма составила 2 триллиона рублей, то в 2018 по прогнозам  эти показатели возрастут в 1,5 раза. Это не просто много, это очень много.


Collapse )
маска с языком

Обманутых дольщиков больше не будет, или О новых правилах продажи квартир в строящихся домах

По официальным данным число обманутых дольщиков в России превышает 80000 человек, по неофициальным - доходит до 200000. И не было закона, который мог бы  реально защитить их права.  С 1 июля 2018 года  в силу вступают поправки к Федеральному закону № 214 от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Что интересно, официального текста самих поправок я не нашла. И в системе "Гарант", и в "КонсультантПлюс" еще приводятся старые редакции закона, но интернет забит описаниями нововведений. Иногда эти описания не совпадают, но главным моментам, наверное, можно верить. Изменений много и можно считать их кардинальными. Разберемся по пунктам.

1. Застройщиком теперь может стать не каждый.

Компания должна иметь как минимум трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика.

У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление - 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.
(отсюда)

2. Продать квартиру в доме, еще не принятом госкомиссией, теперь нельзя.

Самое существенное изменение, которое ожидает застройщиков уже с 1 июля 2018 года, – необходимость банковского сопровождения. Застройщики не смогут получать деньги напрямую от покупателей: деньги должны перечисляться на расчетный счет застройщика в уполномоченном банке. Перечень этих банков утверждает Центробанк, сейчас их 25.

Это требование будет касаться и тех домов, которые уже находятся в стадии строительства. Напрямую продавать квартиры можно будет только в тех домах, которые приняты госкомиссией и введены в эксплуатацию.
(отсюда)

То есть внести деньги за выбранную квартиру вы можете, но они осядут на так называемом эскроу-счете в уполномоченном банке и будут лежать там до тех пор, пока дом не будет сдан.

На банки возлагается функция контроля за нецелевым использованием средств. Готовы ли к этому сами банки, большой вопрос.

3. На какие деньги будет строиться дом?

Не менее 10% средств должны принадлежать самому застройщику, остальное - целевые кредиты банков. В разных статьях встречались упоминания, что кредитная ставка будет примерно на уровне 6% годовых, некоторые указывали, что она может меняться в меньшую сторону по мере увеличения количества денег на эскроу-счете.

4. Что будет, если рухнет банк, в котором лежат деньги за строящиеся квартиры?

По закону деньги покупателей будут защищены гарантией Агентства по страхованию вкладов (по аналогии с банковскими депозитами), но максимальный размер компенсации в случае отзыва у банка лицензии составит 10 млн рублей за одну квартиру в одном доме.

А если один покупатель приобрел несколько квартир в одном доме, компенсация будет выплачена только за одну. Таким образом, эта норма оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и нескольких квартир.
(отсюда)


К чему приведут новые правила? Эксперты единодушны: мелкие компании уйдут с рынка, ввод жилья уменьшится, квартиры подорожают. Прогнозы разнятся: повышение цен ожидается в интервале от 5 до 20% от стоимости квартир.

Крупнейшая строительная компания в России - группа ПИК - уже анонсировала повышение цен на свои квартиры с 1 июля 2018 года, хотя как именно они изменятся, еще не сообщалось.

Но лично я новые правила приветствую. 200000 обманутых дольщиков - это 200000 семей, оставшихся без денег и  крыши над головой. Давно пора было навести порядок в этой области.

маска с языком

О пророках в своем отечестве и рынке недвижимости как он есть

На рынке недвижимости я работаю уже двадцать второй год и каждый год слышу прогнозы от окружающих. Не знаю, удивитесь ли вы, если скажу, что ни разу - ни разу! - прогноз не был благоприятным. Это всегда были вариации на тему "мы все умрем".

Причем в лихие 90-е час "х" связывался почему-то с Новым годом. Уже в середине декабря начинался ажиотаж, а к концу месяца выставленные на продажу квартиры буквально сметались обезумевшими покупателями. На просмотрах устраивались аукционы, агентам пытались давать взятки: только отдайте квартиру именно мне!

На вопрос, а почему бы немного не подождать  и спокойно купить жилье после праздников, ответы давались самые разные: от "в январе все подорожает в полтора, два, стописятчетыре раза" до "приватизацию отменят" и "хождение долларов запретят". Новый год наступал, ничего не происходило, но в декабре снова начинался День сурка и толпы покупателей штурмовали агентства до конца месяца.

Послке дефолта  привязка апокалипсиса к конкретной дате изменилась. Теперь неприятностей ждали в августе. Почему?  Ну как же, путч был в августе и дефолт тоже. Роковой месяц, не иначе. Шепотом сообщали, что у знакомых соседа по лестничной клетке есть родственник третьего помощника пятого заместителя чиновника в Государственной Думе, Совете министров, Центробанке, МВД и Спортлото, и он точно знает, что в августе грядут бооольшие неприятности. Указы уже готовятся, спасайся, кто может! Непонятно только, как именно спасаться. То ли срочно покупать недвижимость, то ли продавать ту, что есть. К середине 2000-х об августе забыли как о месяце, не оправдавшем ожидания.

Collapse )

маска с языком

Документы на загородную недвижимость: гайки затягиваются

Ну что, дорогие земле- и домовладельцы. Право собственности на дом вы уже зарегистрировали? Нет? Напоминаю, что 1 марта 2018  заканчивается "дачная амнистия", и для оформления права понадобится больше усилий.

Для регистрации жилого дома после завершения «дачной амнистии»  согласно п.10 ст.40 ФЗ № 218-ФЗ понадобятся следующие документы:

1. Паспорт заявителя, который после завершения процедуры регистрации станет собственником недвижимости

2. Разрешение органа местного самоуправления на ввод жилого дома в эксплуатацию

3. Технический план, который составляет кадастровый инженер (п.12 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ)

4. Разрешение на строительство, если дом в ИЖС или ЛПХ. Выдается администрацией муниципального района или иного муниципального образования, на территории которого располагается земельный участок

5. Кадастровый паспорт на дом, оформленный кадастровым инженером

6. Квитанция об оплате государственной пошлины

Правоустанавливающие документы на земельный участок, а также свидетельство о праве собственности на землю предоставлять не нужно, так как при регистрации земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости данные документы уже предоставлялись, и все сведения о них имеются.

Для зданий или сооружений, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство (дома в садоводствах, а также вспомогательные обекты: сараи, бани и т.п.), регистрация будет осуществляться на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости.

Куда обращаться для регистрации дома? Когда вы собрали все документы с помощью специалистов БТИ и кадастровых инженеров, можно обращаться в МФЦ.


Напоминаю также, что с 1 января 2018 года все земельные участки,  которые не прошли межевание, даже если у вас оформлено на них право собственности, считаются бесхозными и могут быть переданы другим лицам. Их нельзя продать, подарить, оставить по наследству, на них нельзя зарегистрировать построенный дом. Не затягивайте оформление, иначе будете сами себе злобные буратины.

P.s. В комментах пишут, что Росреестр все регистрирует и без межевания. Но расслабляться не советую. Отсутствие межевания означает, что на самом деле ни вы, ни чиновники не знают, где именно находится ваш участок или, как минимум, где проходят его границы. Лучше уж все привести в порядок.
маска с языком

О ценах на недвижимость: подводим итоги 2017 года

Ну что, год закончился, статистические данные опубликованы, можно посмотреть, что же происходило на самом интересном для народа рынке. В самом деле, многих ли  сильно волнуют цены на золото или вопрос о том, как поживают на биржах голубые фишки? А вот вопрос с жильем - это актуально для всех.

Итак, изменение цен в Петербурге за 2017 год по данным портала "Бюллетень недвижимости":


Верхняя кривая - вторичный рынок, нижняя - первичный. На вторичном рынке с декабря 2016 по декабрь 2017 года средняя цена метра изменилась с 105990 до 107388 рублей, т.е выросла на 1,32%.

Цены на первичном рынке припали с 103485 до 100645 рублей за метр, т.е. на 2,84%.



Collapse )