Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

Categories:

Моя первая сделка, или О достоверности гадания на светофорах

Май - июнь 1997 года

Моя первая сделка, в отличие от второй, ничем особо примечательным не отличалась, но она была первой, и я не могу обойти ее равнодушным молчанием.


Квартира, которую надо было продать, была мечтой агента – прямая продажа в спальном районе. Дешево, быстро, просто.

На подписание договора в агентство пришел владелец, мужчина лет 30-32 по имени Борис. Смотрю документы на квартиру. Куплена она всего месяц назад.

- Борис, - спрашиваю я, – зачем вы ее купили и почему теперь продаете?

Ответ оказался очень простым. Квартира была куплена по дешевке у семьи с тремя детьми, в спешном порядке уезжавшей в Израиль на ПМЖ. Куплена исключительно с целью дальнейшей перепродажи за бОльшую сумму.

- Почему вы ждали месяц, чтобы начать продавать?

- Мы не ждали, – отвечает Борис. – Мы ее продавали через другое агентство.

- А почему вы перестали работать с этим агентством?

- Они плохо работали. Ничего не делали. Рекламу не давали. Квартиру не показывали. И с вами я договор подпишу только на месяц, посмотрю, как вы будете работать.

- За какую цену вы продавали эту квартиру? – спрашиваю я.

Он называет сумму. Она превышает реальную стоимость этой квартиры минимум на 20%. Начинаю понимать, что ни легко, ни просто, ни быстро эту сделку не сделать. (Не удивляйтесь корявости некоторых выражений. «Сделать сделку» – профессиональный слэнг агентов, вроде «убицца ап стену» в сети.) На календаре – конец весны. Рынок спит. Народ уже отдыхает на дачах, продаж в агентствах совсем немного. Квартиру за озвученную им цену за месяц мне не продать. Договор закончится, и на меня тоже будет навешен ярлык с надписью «агент, который плохо работал».

- Борис, - осторожно спрашиваю я. – Вы же коммерсант, да?

- Да, - гордо отвечает Борис, владелец нескольких ларьков, торгующих итальянской галантереей, сделанной в Китае, и французской косметикой, сделанной в Польше.

- За эту цену продать квартиру за месяц вы не смогли. В ней заморожены ваши средства. С какой скоростью вы оборачиваете деньги в торговле?

Борис молчит.

- Сколько времени вам нужно, чтобы на вложенный рубль получить двадцать копеек прибыли?

Он продолжает молчать. Я точно знаю, что деньги в его бизнесе крутятся очень и очень быстро. Вложив стоимость квартиры в товар, за месяц он получит гораздо большую прибыль. Глядя в одну точку, он считает в уме. Мою мысль он прекрасно понял.

- Давайте снизим цену квартиры, - предлагаю я. - Деньги должны работать.

Возразить ему нечего, но согласиться с агентом не позволяет самолюбие.

- Хорошо, - предлагаю я компромисс. – Давайте дадим в рекламу эту цену, но через неделю начнем плавно падать.

- Через две недели. Нет, не раньше, чем через три, – пытается удержать позиции Борис.

- Через месяц наш договор закончится, – напоминаю я.

- Может быть, я его с вами продлю, – без энтузиазма обещает он и подписывает договор с агентством.

Я выставила квартиру в рекламу. За три недели не было ни одного звонка. 21 июня, в субботу, у меня собрались гости – отметить мой день рождения. И вот тут-то мне и позвонили.

Глуховатый женский голос в трубке задал мне совершенно неожиданный вопрос: «Скажите, а как в квартире, которую вы продаете, возникло право собственности?»

Представьте, что вы хотите купить себе квартиру. Вы открываете какое-либо рекламное издание, находите подходящий вам вариант и звоните по указанному в объявлении телефону. Какой вопрос вы зададите первым?

Большинство клиентов первым задают вопрос о состоянии квартиры. Большинство агентов первым задают вопрос о схеме сделки. Раньше, на заре рынка недвижимости, часто задавали вопрос, сделана ли уже приватизация или еще нет – это влияло на сроки прохождения сделки.

Вопрос о способе возникновения права собственности первым не задается никогда. За этим явно что-то стояло.

Я объяснила, что собственность возникла в результате купли-продажи. Про семью предыдущих владельцев, уехавшую в Израиль, рассказала тоже. Помолчав, дама сказала: «Мы очень торопимся. У нас горит сделка. Покажите нам квартиру сегодня, через полчаса».

Я застыла. Только что пришли гости. Как их бросить одних? На другой чаше весов – первая квартира и первый просмотр. Покупатели торопятся. Если я не покажу им эту квартиру, другой агент покажет свою – и покупатель уйдет. Колебалась я недолго. Друзья меня поняли – на то они и друзья. Пообещав вернуться через час, я села в машину и полетела.

Я верю в приметы. В черных кошек, разбитые зеркала и число «13» - не верю. У меня есть своя, проверенная и безотказная примета – свет на светофоре. Если я целенаправленно куда-то еду и еду не напрасно, дорога сама ложится под колеса. В пробки я не попадаю даже в самый час пик, перед машиной появляются просветы в самом плотном потоке, все светофоры передо мной горят зеленым.

Бывает совсем по-другому. Как я ни выбираю скорость, красный загорается прямо передо мной, как я ни ищу объездные пути, там, где никогда не бывает пробок, вдруг случается ДТП, и дорога оказывается перегороженной разбитыми автомобилями. В этом случае можно быть уверенной, что еду я зря. Встречу отменят в последний момент или ни о чем не удастся договориться, или ситуация изменится сама собой так, что для меня эта встреча теряет смысл – в общем, как говорят гадалки, выпадают пустые хлопоты.

Ехать мне нужно было через полгорода, и перекрестков на моем пути было немало. Вопреки теории вероятности, все светофоры на моем пути были зелеными. Все до одного. Абсолютно все. Кроме последнего. Когда я была за сто метров до перекрестка, зеленый, издевательски мигнув, переключился на желтый и, почти сразу, – на красный. Сердце у меня упало. Но ведь все остальные были зелеными? Были. Но последний-то красный! Я ничего не понимала.

У дома меня ждала семья – дама с мужем, приятные интеллигентные люди лет шестидесяти, и их дочь. Походив по комнатам, посмотрев кухню и санузел, они сказали, что готовы купить эту квартиру. Вот они, зеленые светофоры!

Их первый вопрос по телефону не давал мне покоя. Дама рассказала мне следующую историю.

Они продают свою квартиру и покупают две маленьких – разъезжаются с дочкой. Агентство, с которым они заключили договор, нашло покупателя на их квартиру и стало подбирать им встречные покупки. Нашли первую квартиру. Они внесли за нее аванс, а потом решили проверить документы.

На этом вопросе надо остановиться подробнее. Если вы собираетесь в обозримом будущем совершать сделку с недвижимостью, внимательно прочитайте следующий абзац.

Агентство НЕ МОЖЕТ проверить чистоту предыдущих сделок по квартире!

Подробности нотариальных действий в сделках с недвижимостью (обстоятельства купли-продажи, дарения, наследства, ренты) мы узнать не можем – тайну нотариальных действий защищает Закон о нотариате, и ни один нотариус информацию ни агенту, ни агентству никогда не раскроет – эта священная корова неприкосновенна.

Узнать, кто был прописан в квартире, когда в ней жили предыдущие владельцы, мы не можем – эта информация в паспортных столах хранится под грифом «для служебного пользования».

Узнать, был ли гражданин в браке на момент покупки и/или продажи квартиры, мы тоже не можем – единой базы данных до сих пор не существует – он мог зарегистрировать брак за границей, в другом городе, в деревенском сельсовете. А имущество, приобретенное в браке, считается совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оформлены документы. Для продажи в этом случае требуется согласие супруга, даже если брак уже давно расторгнут.

Любое агентство даст вам только гарантии подлинности документов, подготовленных в текущей сделке.


Муж покупательницы, ныне пенсионер, был юристом. Всю жизнь он проработал в системе МВД и, благодаря оставшимся связям, историю квартиры сумел проверить. Продавец получил ее по наследству. Но оказалось, что при оформлении наследства был обойден наследник первой очереди. Что там происходило на самом деле, я не знаю. Но риск того, что сделка будет оспорена в судебном порядке, был велик. От квартиры они отказались. Аванс им вернули.

Им предложили другую квартиру. Собственность в ней возникла в результате приватизации. С этим все было хорошо. Но квартира продавалась по доверенности, которую собственник выписал на свою мать. Покупательница пришла в агентство подписывать договор, и познакомилась там с матерью.
- Почему ваш сын сам не продает квартиру? – спросила она. Пряча глаза, мать объяснила, что ее сын – инвалид, и ему трудно ходить по всяким учреждениям.

Покупательница была врачом. Немного времени понадобилось, чтобы узнать, что сын - инвалид отнюдь не по общему заболеванию, как утверждала мать, что он давно состоит на учете в психоневрологическом диспансере и признан судом частично дееспособным. Каким образом они ухитрились оформить доверенность на продажу, остается тайной. Но разрешение органов опеки получено не было. Очень, очень сильно пахло криминалом.

Время шло, договор с покупателем их квартиры подходил к концу. Одну квартиру – для себя, они уже нашли без помощи агентства, вторую – для дочери, хотели купить у меня.

Вечером мне позвонил их агент и предложил встретиться. В понедельник мы с Борисом пришли в агентство «Аркада», продававшее квартиру супругов. Нам предложили провести нотариат прямо завтра – до окончания договора покупателя с агентством оставался один день. Сделка у них действительно горела. Выслушав менеджера, Борис задал главный вопрос: где будут храниться деньги, пока документы будут на регистрации?

Здесь нужно сделать еще одно отступление, и рассказать о взаиморасчетах по сделкам в недвижимости.

Взаиморасчеты – это краеугольный камень сделки. Основная проблема заключается в том, что по законодательству право собственности на объект переходит от продавца к покупателю не при подписании договора купли-продажи сторонами, а после государственной регистрации сделки. Сделка оказывается растянутой во времени.

А теперь представьте: вы продаете квартиру. Когда вы должны получить деньги?

После подписания договора, но до регистрации? С этим не согласится покупатель. Право собственности он получит только после регистрации. Но документы с регистрации можно отозвать, и тогда у вас останется и квартира, и деньги.

После регистрации права собственности на покупателя? А если он их не отдаст? Тогда у него будет и право собственности, и деньги. Это нарушает ваши интересы.

Чтобы снизить риски, связанные с неадекватным поведением участников сделки, контроль над взаиморасчетами брали на себя агентства. ДО подписания договора покупатель вносил сумму, равную стоимости квартиры, в агентство, через которое продавалась квартира, и они хранились в сейфе агентства до завершения регистрации.


- Деньги будут храниться в сейфе нашего агентства, - сказала Борису менеджер агентства «Аркада».

После длительного молчания Борис сказал: «Я вас и ваше агентство вижу в первый раз. Я похож на идиота, способного отдать такие деньги первому встречному?» (Светофор издевательски мигнул и переключился на желтый.)

- Ну что вы, - медовым голоском пела девочка, - наше агентство широко известно, мы существуем уже не первый год, у нас все абсолютно надежно.

- Нет, - сказал Борис. – Есть банковские ячейки, давайте положим деньги туда.

- Такого еще не было в нашей практике.

- Или будет так, как я хочу, или я отказываюсь продавать квартиру. (Вот и красный сигнал не заставил себя долго ждать).

Девочка-менеджер, сияя глазками, зубками, коленками, вилась вокруг моего клиента. Он отказывался изменять свое решение. Через полчаса девочек-менеджеров стало две. Они порхали вокруг нас, бегали на консультации к директору, возвращались, пели свои песни сирен, но Борис был тверд, как скала.

Через час мы ушли из агентства, так ни о чем и не договорившись. (Красный, красный светофор!)

Вечером мне позвонил агент «Аркады» и сказал, что агентство согласно на наши условия. На следующий день мы провели сделку.

Ведь красный сигнал на светофоре через некоторое время все равно сменился зеленым, правда?

Tags: realty, сделки
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 18 comments