Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

Categories:

Снова о выборе участка и определении места для дома

Поскольку все стройки проходят одни и те же этапы, темы для постов неизбежно будут повторяться. Хотя содержание будет разным: и дом строится другой, и ландшафт изменится. Чтобы старые и новые посты не путались, ввела отдельный тег. Теперь все посты про стройку и участок будут идти под меткой "новый дом".

Сама стройка начнется позже, поэтому начнем (да, я зануда) с подготовительных работ. Даже с еще более раннего этапа - выбора участка. Я уже про это писала и подпишусь под каждым словом в том тексте, но речь там идет скорее о выборе поселка, чем конкретного участка.

А сейчас хочу написать о выборе участка внутри массива. Конечно, если поселок давно заселен и в нем продается один участок, то придется брать, что дают. Но сейчас в продаже стоит множество вариантов в новой нарезке земли. У таких предложений есть свои достоинства и недостатки.

Главное достоинство новой нарезки - это цена. После того, как все будет застроено, стоимость земли вырастет минимум в 2-2,5, а возможно - и в 5 раз. Кроме того, участков вначале предлагается много, и можно выбирать.

Главный недостаток - неизвестно, как пойдут продажи. Предложений на рынке тьма тьмущая, если продажи встанут, то инфраструктура так и не будет достроена. Впрочем, это обычный риск для тех, кто вкладывает деньги в недвижимость на старте продаж. Также неизвестно, какими будут ежемесячные платежи за обслуживание.

Оптимальное время для покупки - когда продана примерно половина участков. Важным фактором является опыт девелопера. Есть ли у этой компании уже полностью построенные поселки? Как там живется людям? Не поленитесь съездить и посмотреть.

Но если вы нашли понравившийся вам поселок, а в нем предлагается несколько (или даже много) участков, какой из них выбрать? Я уже писала, что при выборе квартир люди руководствуются самыми неожиданными критериями. Например, им может понравиться квартира, "потому что точно в такой же живет тетя Люся". Или потому что из окна видна церковь, даже если сама квартира далека от идеала. Или просто потому что "селезенка ёкнула" при входе в прихожую.

Хозяин, конечно - барин, и волен тратить свои деньги как угодно, но все-таки выбирать недвижимость нужно не селезенкой, а включая голову. При выборе участка внутри массива полезно учитывать следующие критерии.

1. Положение участка относительно въезда в поселок и большой (главной) дороги.

Есть люди, которые хотят уединения и выбирают участки как можно дальше от шумных мест. Это разумно, но не забывайте, что в новом поселке дороги - это слабое место. Пока все владельцы земли не построятся, они будут разбиваться тяжелым транспортом. Конечно, главные дороги страдать будут больше, но и чинить их будут чаще, а на ремонт тупиковых проездов денег будет всегда не хватать. Да и проехать небольшой участок плохой дороги проще, чем прыгать по ямам через весь массив.

Кроме того, зимой идет снег. И расчистка начинается обычно с большой дороги от шлагбаума, до тихих проездов грейдер доползает нескоро. Сможете ли вы вообще выехать с участка утром?

Главные дороги шире, чем отходящие от них тихие улочки. На них проще разъехаться со встречным транспортом, проще разворачиваться и заезжать на участок. Даже после окончания строительства вам регулярно придется привозить землю, дрова, заказывать машину для очистки септика и др. Увы, не все водители большегрузных машин - асы. Грузовики, лежащие в канавах (особенно зимой) - обычная картина для многих поселков. Хорошо, если при этом они не сносят забор и не повреждают деревья, высаженные вдоль ограды.

Большие дороги, как правило, лучше освещены, что немаловажно в темное время суток. А зимой в наших широтах почти все время - темное.


2. Положение участка относительно центра поселка.

Этот параметр влияет на безопасность. В поселках (особенно в новых) воровство, к сожалению, частое событие. В плотно застроенном центре вероятность того, что дом вскроют, меньше, чем вероятность кражи в домах на окраинах, граничащих с лесом или полем.

3. Влажность почвы.

Несмотря на небольшой размер поселка, влажность почвы на разных участках может отличаться весьма сильно. Вот здесь сухо, а через несколько десятков метров на земле уже может стоять вода. Казалось бы, какая проблема? Подсыпать и сделать дренаж, да и вся недолга.
Но это помогает не всегда. Вопрос в том, есть ли куда уходить воде из канавы. А то после подсыпки у дома будет сухо, но копнешь в саду чуть поглубже, и в ямке появится влага.

Если учесть, что у яблонь 90% корневой системы находятся на глубине 0,5 метра, и корни вымокают за одну весну до полной гибели саженца, а вишня к переувлажнению еще более чувствительна, то можно с уверенностью сказать, что сад вам не светит. Да и хвойные культуры на болотах не очень-то растут, так что и с ландшафтным дизайном будут проблемы.

Кроме того, подсыпка с дренажом по нынешним временам - очень недешевая операция.

4. Рельеф участка.

Ровный пустой участок выглядит скучновато. Насмотревшиеся на красивые картинки в интернете, наши граждане усердно завозят землю и устраивают горки, террасы и прочие изыски. А уж если попадется участок с естественным рельефом, то считают, что им сильно повезло. Есть где разгуляться творческой фантазии!

Кусание локтей начинается позже, когда выясняется, что на склоне фундамент для дома и хозблока, а также цоколь для забора обойдутся раза в 2-3 дороже. Опять же подпорные стенки из подручных материалов выглядят некузяво, а сложенные из благородного натурального камня стоят неподъемных денег. И даже если удастся осилить строительные работы, уход за таким участком становится непосильной нагрузкой: косить склон не так-то просто, таскать полную тачку вверх весьма утомительно, а вниз (особенно если вес груза соизмерим с весом хозяина или хозяйки) так просто опасно для здоровья.


5. Состав почвы.

Если вы не собираетесь сажать сад и огород, казалось бы, какое вам дело до состава почвы? Уж сосны с елками растут везде, как-нибудь и у вас вырастут.

Не совсем так. Елка вырастет и на глине, особенно если сверху подсыпать чуток хорошей земельки, но вот можжевельники воду, которая глиной хорошо удерживается, терпеть не могут, да и сосны любят песок. Может, и вырастут, но будут болеть.

А уж если на участке торф, то это полная беда. Никакие деревья на нем расти не любят. Дом из кирпича или пенобетона на торфе не поставишь. Я знаю случаи, когда хозяевам приходилось выгребать котлован до 15 метров глубиной в поисках твердого грунта, и засыпать его песком. А это колоссальные расходы на ровном месте.

6. Наличие леса на участке.

Лес на участке - это же здорово, разве нет? Смотря какой лес. Если деревья растут в одной части участка, причем не слишком густо, то это прекрасно. Можно поставить дом на свободном месте и радоваться жизни. Но если лес покрывает всю площадь и при этом деревья стоят плотно, это уже проблема. Скорее всего, его придется сводить полностью. Почему?

Во-первых, в густом лесу любое дерево гонит ствол вверх изо всех сил в борьбе за солнечный свет, которого не хватает. Нижние ветки сохнут, крона улетает вверх. Поэтому с земли видеть вы будете только частокол из стволов, а хвоя и листья будут высоко-высоко над головой.

Во-вторых, большинство деревьев будут больными. Отсутствие света и повышенная влажность приводит к поражению вирусами, грибком, лишайниками и насекомыми.

В-третьих, и это самое главное, корни у слишком густо растущих деревьев слабые. Ветровую нагрузку кроны выдерживают только потому, что соседние деревья принимают часть давления воздушных масс на себя. При прокладке дорог и канав в новом поселке открывается свободное пространство и повреждается корневая система деревьев, растущих по краю участка. Первая же буря начнет класть стволы, как спички.

Не думайте, что я преувеличиваю. Именно такой лес растет в том поселке, где я купила новый участок. После сильных ветров нам каждый раз приходится вызывать МЧС, потому что упавшие с неразработанных (еще непроданных) участков деревья перекрывают дороги, рвут провода и повреждают заборы и крыши у соседей.

Более того, осенью столетняя ель упала, когда рабочие делали въезд на один из участков. Молодому парню-таджику перебило позвоночник. Так что попытка сохранить деревья с поврежденными корнями может быть опасной для жизни.

7. Положение въезда на участок относительно сторон света.

Об этом вообще почти никто не задумывается при покупке участка. А зря. Этот критерий мне кажется одним из важнейших. Солнца у нас так мало, что каждый метр земли, накрытый тенью от строений, вообще выпадает из зеленой зоны или, в лучшем случае, порождает проблемы в уходе за растениями.

На моем старом участке такой проблемной зоной была полоса газона за домом. Солнце туда заглядывало только вечером, да и то в начале лета, когда оно стоит максимально высоко. В конце лета и осенью его уже перекрывал соседский дом. На этом участке газона траву (теневыносливые сорта) приходилось подсеивать каждый год, но и это плохо помогало. Ее вытеснял мох, одуванчики и другие наиболее живучие сорняки.

Под шаровидными ивами с густой кроной, стоявшими у въезда на участок, не росло вообще ничего. Вокруг стволов всегда была голая земля.

В тени от хозблока была часть сада. Правда, примерно с 13-14 часов там уже появлялось солнце и светило до самого вечера, но даже такое временное притенение сказывалось на состоянии растений. Малина, росшая ближе к сараю, всегда была мельче и не такой сладкой, как на более освещенной грядке. Самое большее количество тени доставалось одной из вишен, и она болела чаще других деревьев. То тля нападет, то грибок. В конце-концов она стала сохнуть от камеди. Половину веток пришлось вырезать.

Как учитывать этот параметр при выборе участка? А на количество тени будет влиять положение въезда на участок относительно сторон света и... план расположения строений. Много-много раз я говорила в ЖЖ, что нельзя ничего начинать строить, пока все детали вы не вынесете на бумагу (или экран монитора). Много раз я разговаривала о планировании с соседями. Удивительно, но практически никто никаких планов не рисует. Типичный ответ: "У меня все в голове".

Уверяю вас, если план есть в голове, на бумагу он ляжет легко. Если не ложится - это просто самообман. Главная особенность плана - наличие четких размеров любого строения и детали ландшафта, привязанных к границам участка. Нет размеров - нет плана.

Чтобы было понятней, я нарисовала приблизительную схему. Как сумела, не кидайтесь тапками. Нарезка участков в поселках идет примерно по одному принципу: сдвоенные ряды квадратных или прямоугольных по форме наделов перерезаются дорогами. Для удобства я эти участки на плане пронумеровала. Север сверху, юг снизу. Размеры участков 30х40 метров.



Предположим, вы хотите купить участок №2. Въезд на него можно организовать только с севера. Предположим, размеры дома - 10х10 метров. Плюс отмостка по 0,5 метра по периметру. Итого 11х11. Вы хотите поставить дом ближе к дороге, чтобы обеспечить максимальную площадь зеленой зоны к югу от дома. Вопрос: где будет хозблок и место для парковки автомобиля (гараж или навес)?

По нормам расстояние от дома до красной линии дорог должно быть не менее 5 метров, от соседского забора - 3 метра. Если хозблок на фундаменте, то для него тоже действуют нормы. Что интересно, в разных районах они разные. Получая разрешение на строительство, я столкнулась с тем, что мне предписали и хозблок поставить на расстоянии не менее 5 метров от дороги и 3 метров от соседей. Хотя в законе сказано, что "не менее метра". В законе - 1 метр, а в постановлении администрации - 5 и 3. На мой вопрос почему так, архитектор объяснила: во-первых, противопожарная безопасность, во-вторых, при расстоянии в 1 метр снег с вашей крыши будет падать на соседский участок. И кому это понравится?

Так вот, при таких нормах хозблок у въезда на участке №2 вам уже не поставить. Он там не помещается. Придется его вытаскивать на солнечную сторону. Где его разместить? С востока, запада, юга? В каком-то справочнике (кажется, у Хессайона) мне попадалось упоминание, что при планировке зеленой зоны нужно считать, что длина зоны притенения будет равна двум высотам строения. Эта длина будет отличаться в зависимости от стороны света: с севера она будет короче, с востока и запада - длиннее.

Впрочем, перед посадкой растений лучше все уточнить в натуре, когда дом или хозблок уже построен. Делается это просто: каждые два часа отмечать колышками верхушку тени. Потом соединить отметки линиями. Вот на рисунке ниже это сделано для дерева:



В разные месяцы размер притеняемых зон будет разным.

Если поставить дом с юга, как на участке №4, то шум от дороги будет слышен меньше, но большая часть участка окажется в тени. При этом хозблок и парковка легко поместятся перед входом в дом.

То есть, если какой-то участок вам понравился, ДО его покупки нужно нарисовать хотя бы приблизительный план с учетом положения въезда относительно сторон света. И тогда станет понятно, что, может быть, вам лучше купить соседний - со въездом с юга (запада, востока) или вовсе угловой - там въезд можно организовывать с любой из двух сторон.


В заключение хочу добавить, что идеальных участков, у которых нет никаких недостатков, наверное, в природе не существует. Или существуют, но цена на них вас не порадует. Поэтому с чем-то придется мириться, что-то исправлять, вкладывая деньги, но важно, чтобы вы видели реальную картину и учитывали возможные проблемы до покупки. И тогда все у вас получится)).


P.s. В комментах задали вопрос о том, можно ли выбирать участок зимой. Отвечаю: нельзя. Под снегом может оказаться что угодно: помойка, овраг, болото, каменная глыба на получастка. Нужно подождать, пока сойдет снег.
Лучше всего выбирать участок  весной. Именно после схода снега невооруженным глазом видны проблемы с подтоплением массива. Если с дренажом в поселке беда, то участки в буквальном смысле тонут. Вода стоит в канавах выше уровня участков.

Tags: новый дом
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 36 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →