Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

О прогрессивных веяниях, или Бойтесь Сбербанка, ипотеку берущие

Рекламой Сбербанка забиты все телеканалы. В каких-то роликах (правда, старых) даже боги восхищены сервисом, предоставляемым этим нашим самым-самым-самым. Но я не богиня, и мои клиенты, увы, тоже. Поэтому расскажу вам историю об ипотечной сделке, которую проводили в Сбербанке мы, простые смертные.

Продавала я квартиру-студию. Ближайший пригород Петербурга, добротный монолитно-кирпичный дом, адекватная цена. Покупательница нашлась довольно быстро. Ею оказалась молодая женщина с маленьким ребенком (назовем ее Ириной). С покупкой квартиры ей помогали родители, живущие в Нижнем Новгороде. Часть стоимости квартиры они, как водится, оплачивали за счет собственных средств, а часть – за счет ипотеки.

В каком отделении Сбербанка будет оформляться ипотека? В одном из петербургских филиалов. Но сделка будет проходить дистанционно. О! Дистанционно! Это новая услуга Сбербанка, у меня таких сделок еще не было. Надо разобраться, интересно же.

Да к тому же банк предлагает безопасно провести взаиморасчеты через номинальный счет. Название слышу в первый раз, надо выяснить, что это это такое.

И вдобавок ко всему уговаривают отправить документы на электронную регистрацию. В общем, эпоха цифровых технологий в полный рост, ура-ура!

Взяла у Ирины телефон ее ипотечного менеджера, позвонила, чтобы познакомиться и узнать подробности. Менеджера звали Юлией Николаевной. Я честно призналась, что дистанционных сделок у меня не было, и как их проводить, я не знаю.

- Ничего, не волнуйтесь, я все объясню и помогу, если будет необходимость, - успокаивает меня Юлия Николаевна.

Обсудили с ней все вопросы. Оказалось, что дистанционная сделка выглядит следующим образом: там, в Нижнем Новгороде отец Ирины в присутствии менеджера Сбербанка подписывает кредитный договор и договор купли-продажи, документы сканируются, заверяются цифровой подписью сотрудника и отправляются по электронной почте в Петербург. Здесь они распечатываются, подписываются продавцом, снова сканируются и в электронном виде отправляются на регистрацию. Все просто и понятно.

Но тут Юлия Николаевна меня удивила.
- Недавно, - говорит она, - у меня была дистанционная сделка, ее вели сами агенты. Звонили в другой город, потом мне, все замечательно провели.

Я несколько оторопела. Как это – сделку вели агенты? Давали ценные указания сотрудникам банка, причем сотрудникам обоих филиалов сразу? Вы себе представляете такую ситуацию? Я вот представить не смогла. Да и с самого начала я честно ей призналась, что такого опыта у меня нет, с дистанционными сделками я дела не имела.
Ну ладно, будем разбираться по ходу пьесы, а пока вернемся к нашим баранам.

Те, кто не сталкивался с электронной регистрацией, могут спросить, в каком виде покупатель получит свой экземпляр обоих договоров? Это уже обкатано, через нотариусов этот процесс идет давно. Из Росреестра документы после регистрации в электронном виде возвращаются обратно с листком, на котором стоит штамп с номером записи в государственном реестре о переходе права. Нотариус это все распечатывает, сшивает и заверяет своей печатью.

Так же пересылается и выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), подтверждающая смену собственника.

Ровно так же идет электронная регистрация через Сбербанк, только вместо печати нотариуса ставится печать банка.

С дистанционной сделкой в общих чертах стало ясно, электронной регистрацией мы пользуемся давно, оставалось разобраться с взаиморасчетами.

Номинальный счет оказался обычным аккредитивом. Хотя, когда я его так назвала, Юлия Николаевна возмутилась. Это совсем не аккредитив! Правда, в чем принципиальное отличие, она так и не сказала.

- Можно ли положить на номинальный счет собственные средства? – спросила я.
- Это меня не касается, я собственными средствами не занимаюсь. Если хотите, можем положить, - отрезала Юлия Николаевна.

Формально она была права, но от интонации никаким желанием помочь не веяло. Еще  я спросила, при выполнении каких условий деньги со счета переводятся продавцу. Как и в случае взаиморасчетов через ячейку, Сбербанк будет контролировать только переход права.

На этом я остановлюсь поподробнее. Будущие заемщики, следующие абзацы читайте внимательно. Краеугольный камень любой сделки – взаиморасчеты между сторонами. Когда передавать деньги продавцу? При подписании договора купли-продажи собственность не переходит, она переходит после государственной регистрации.

Что, сразу после регистрации вскрывать ячейку или аккредитив и расплачиваться? Нет, ни в коем случае. Все агентства Петербурга строго контролируют еще два события: снятие с регистрационного учета всех лиц, проживающих в квартире, и передачу квартиры по акту сдачи-приемки.

Более того, все банки, выдающие ипотеку, тоже контролируют выписку и передачу квартиры. Некоторые еще и квитанцию об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам требуют.

Все банки города, кроме Сбербанка. При расчете через ячейку мы обычно вписываем дополнительные условия в договор аренды ячейки, и тогда спим спокойно.

Но тут не ячейка, а номинальный счет. При расчетах через аккредитив в других банках обычно тоже прописывается весь перечень условий. Я спросила Юлию Николаевну, можем ли мы прописать в договоре дополнительные условия для выплаты денег.

- Конечно, пишите все, что вы считаете нужным! – согласилась Юлия Николаевна.

Оставался последний вопрос: кто будет готовить договор купли-продажи в простой письменной форме?
- Как кто? Сами клиенты или вы как их агент, - обрадовала меня менеджер.

У меня на руках был только переданный Ириной образец договора купли-продажи, распечатанный на бумаге. Попросила Юлию Николаевну переслать мне образец в электронном виде. Старые договоры у меня, конечно, в компьютере хранятся, но там расчеты через ячейку, там ссылки на закладную (а при электронной регистрации закладная не оформляется), там реквизиты других филиалов и т.п. Набивать половину договора вручную как-то не хотелось.

Юлия Николаевна любезно обещала все прислать, если я сброшу ей почту смской. Попрощались, почту я сбросила. Ответа нет. Ну ладно, уже вечер пятницы, устал человек, а вопрос не срочный. В понедельник утром напоминаю: пишу письмо Юлии Николаевне. Получаю ответ. В нем одна фраза: «Здравствуйте, смотрите сайт Сбербанка».

Попытайтесь найти образец договора на их сайте, только сначала засеките время. Я вот ползала там полчаса, так и не нашла. Плюнула, позвонила старому клиенту, сотруднику Сбербанка. Он тоже нашел не сразу, но все-таки нашел, сказал, куда смотреть. Там действительно лежал архивированный файл с нужным названием. Скачала. Попыталась открыть, на что система сообщила, что распаковка файла невозможна, потому что он пустой. Упс.

Еще раз плюнула, открыла старый файл из своих архивов, внесла изменения вручную.

За несколько дней сделали сертифицированную оценку, подготовили предварительный договор, собрали весь пакет документов и отправили в банк на рассмотрение. На всякий случай я позвонила в Нижний Новгород, чтобы узнать о процедуре от тамошних сотрудников.

- А мы ничего не знаем, - сообщила мне по телефону любезная девушка. - Да, такая сделка планируется, заемщик должен прийти и подписать документы, а мы их только перешлем, на этом наша роль закончится. У меня даже контактов заемщика нет. Вы можете нам их прислать?

Ну, классно. Даже контактов нет. Ладно, пересылаю телефон отца Ирины, его фамилию, имя и отчество. Надеюсь, ко дню сделки они своего клиента таки найдут.

Проходит неделя, ура, банк одобрил квартиру. Готовимся к сделке. Звонит Ирина, со ссылкой на Юлию Николаевну просит прислать СНИЛС, ИНН и телефон продавца, а также подготовленный договор купли-продажи. Вечером отправляю ей данные по продавцу, утром – договор купли продажи. В пять часов дня звонит Юлия Николаевна и интересуется, где данные и договор.

Я несколько удивляюсь работе сотрудников банка с почтовым ящиком, но объясняю, что все давно отправлено. Юлия Николаевна перетряхивает почту, все находит, благодарит и отключается.

На следующий день звоню, чтобы уточнить дату сделки. Назначаем на понедельник. Спрашиваю, когда и как  покупатель должен перечислить собственные средства на номинальный счет, и нельзя ли узнать номер этого счета заранее.

- А он не может ничего перечислить из Нижнего Новгорода. Сначала нужно открыть счет на его имя в Петербурге, а потом уже с этого счета переводить на номинальный.

- Почему не может? – удивляюсь я. – Банк-то один. В чем проблема?
- А Нижний Новгород – это другой регион, - снисходительно объясняет Юлия Николаевна.

Ааа! Другой регион! Поэтому нельзя перевести деньги прямо на нужный счет! Прогрессивный способ проведения сделок, ничего не скажешь.

- Ну хорошо, предположим, счет мы здесь на его имя откроем. А как вы без владельца счета переведете средства с него на номинальный?
- Мы с начальником отдела этот вопрос обсуждали, способ мы найдем, - отвечает Юлия Николаевна.
- Хорошо, сколько времени будут идти деньги на текущий счет в Петербурге, а потом с него на номинальный?
- А я со счетами не работаю, - гордо отвечает Юлия Николаевна. – Звоните в операционный отдел. И, кстати, где данные по продавцу и договор купли-продажи?

Дааа, помощь банка во всей красе. Звоню в операционный отдел и выясняю, что по времени мы уже никак не проходим. Внутри банка из одного региона в другой деньги будут идти минимум 3 (три) дня! По одной из сделок моему клиенту шли деньги из заграницы. Не напрямую, а через корреспондентский счет третьего банка, и то на третий день мы их получили. А тут в пределах одной страны, одного банка – столько же. Плюс еще внутри города день, если не больше. Эпоха мгновенных коммуникаций, ага.

Получается, что сделку придется переносить. Звоню Ирине.

- Знаете, - говорит она мне. - Папе уже сказали, что он слишком долго собирался делать платеж. Он не выдержал и купил билет. В день сделки будет в Петербурге.

На этом наша дистанционная сделка закончилась, плавно перейдя в обычное оформление кредита и договора купли-продажи. Покупатель сел в поезд с наличными деньгами в кармане. Правда, его жена как созаемщица подписывала кредитный договор в Нижнем Новгороде, так что некий дистанционный элемент все-таки присутствовал. Но чудеса в отношениях со Сбербанком продолжали бить ключом.

Утро дня сделки наступило. Я выезжаю всегда с запасом времени, потому как ехать мне далеко, а на дороге возможны неожиданности. В общем, рулю себе потихоньку, до сделки примерно час, раздается звонок. На другом конце волны Юлия Николаевна.

- Татьяна, - говорит она ангельским голоском, - а где данные по покупателю и договор купли-продажи?

Аааааа! Сделка начинается через час, а она даже не открывала договор! Более того, она его в третий раз потеряла!  Досчитав до десяти, напоминаю, что договор ей давно отправлен.

- Правда? А какого числа, вы не помните?

Мучительно вспоминаю. У меня идет несколько сделок параллельно и документы я отправляю пачками каждый день. Была бы я не за рулем, открыла бы почту в телефоне, а так тут даже не прижаться, остановки запрещены. Называю примерную дату, после десяти минут поисков все находится. К назначенному часу и покупатель, прибывший в Петербург, и его дочь, и продавец подтягиваются в банк. Начинается подписание документов. Доходит дело и до договора купли-продажи.

- В вашем договоре столько недочетов, - недовольно говорит мне Юлия Николаевна.
- Каких недочетов?! – удивляюсь я. – Договор сделан по шаблону Сбербанка.
- Например, вы не указали день сделки.
- А как я его могла указать, если тогда он был еще неизвестен?
- Уже был известен, - не соглашается Юлия Николаевна.

Я молчу. С тех пор дата менялась минимум два раза, да и впечатать две цифры вместо пробелов – труд невелик. Но к чему спорить. Уточняю, все ли это недочеты.

- Нет, не все. В паспорте продавца место рождения указано как «гор. Ленинград», а в договоре вы написали «г. Ленинград».

- Это что, разные города? - удивляюсь я. Но не спорю, не стоит зря накалять обстановку, клиенты и так нервничают. Но на этом недочеты в договоре не заканчиваются.

- Вы не указали счет продавца, на который будут переводиться деньги, - сообщает Юлия Николаевна.
- Я не знаю номера счета, но вы же в системе Сбербанка. По фамилии можете найти любой номер и скопировать его одним движением.
- Я не работаю со счетами, - сообщает Юлия Николаевна. – Обращайтесь в операционный зал.

Продавец послушно идет в операционный зал и приносит распечатку. Юлия Николаевна вносит номер счета в договор.

- Вот видите, сколько времени я вынуждена на вас тратить, - укоряет она меня.

Кредитный договор уже подписан, покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи. Остается оформить заявление на открытие номинального счета и перевод на него кредитных денег и собственных средств. И тут выясняется, что деньги продавцу будут переведены... сразу после регистрации перехода права. Сказать, что я была в шоке – ничего не сказать.

- Как же так, - обращаюсь я к Юлии Николаевне, - мы с вами так долго обсуждали условия выдачи денег, и вы сказали, что можно указать любые условия.
- Ну так вы их и указали. В договоре купли-продажи.
- При чем тут договор купли-продажи? Речь шла о номинальном счете.
- Нет, с номинального счета система переведет деньги автоматически, как только пройдет регистрация.

Коленки у меня задрожали. В квартире до сих пор прописан собственник и его несовершеннолетний сын. По квартплате и отчислениям на капитальный ремонт дома есть небольшая задолженность.

Это нормальная ситуация. Далеко не все владельцы выписываются из квартир до сделки. Чаще всего документы на снятие с регистрационного учета подают буквально на следующий день после подписания договора и отправки пакета в Росреестр. Долги тоже закрываются ко дню передачи квартиры по акту.

Покупатель при этом ничем не рискует – деньги блокированы до выполнения обоих условий, никуда продавец не денется. Но тут получается, что Сбербанк своей системой «безопасных» расчетов подставляет своего заемщика по полной.

- А что вы переживаете? В договоре купли-продажи ваши условия указаны. Продавец обязан их выполнить.
- А если не выполнит? – спрашиваю я.

Мне не слишком удобно обсуждать этот вопрос. Продавец – мой клиент - сидит рядом. Получается, что я подвергаю сомнению его порядочность. Но покупатель тоже подписал договор с агентством и ровно так же является моим клиентом. А его права при такой системе взаиморасчетов нарушаются самым решительным образом.

Здесь мне хочется сделать небольшое отступление и поговорить о доверии к человечеству. Проводя сделку, в подавляющем большинстве случаев мы работаем с совершенно незнакомыми людьми. Да даже если и со знакомыми, невозможно предсказать, как они поведут себя в процессе продажи/покупки квартиры. Чужая душа - потемки, а большие деньги выворачивают душу.

Увы, не существует волшебных зеркал, гадальных карт или, на худой конец, психологических тестов, которые с достоверностью покажут степень благородства или низости другого человека. Поэтому не надо и начинать. Не дело агентов оценивать моральный облик окружающих. А надо всего лишь разработать процедуру, которая максимально защитит интересы сторон по сделке от неконструктивного поведения кого-то из участников. И такая процедура существует. Выдача денег после выполнения перечисленных выше условий – это она и есть. Обкатанная на тысячах сделок, многократно проверенная, учитывающая наши законы, реалии и менталитет. Бери и пользуйся, чего уж проще.

Банки, выдающие ипотечные кредиты, не сразу, но все-таки эту наработку агентств по недвижимости подхватили и успешно используют. Все, кроме Сбербанка. Ему на своих клиентов наплевать. Но вернемся к нашей сделке.

- А если не выполнит? – спрашиваю я. – Если он откажется выписывать ребенка?
- Тогда вы легко выпишете его в судебном порядке, - хлопая накрашенными ресничками, снисходительно объясняет мне Юлия Николаевна.

Дорогая Юлия Николаевна! Хотя вы и не читаете мой журнал, желаю вам и всем умникам Сбербанка, придумавшим вот такую систему  "безопасных" расчетов, когда-нибудь пройти через наш российский суд, пытаясь «легко» снять с регистрации чужого ребенка, прописанного в вашей квартире.

Впрочем, я искренне верю в карму и считаю, что любое наше действие возвращается. Так что мои пожелания тут даже излишни, высшие силы работают и без наших молитв.

Уловив напряженность в переговорах, в нашу беседу вмешалась Елена (отчество осталось неизвестным), которая представилась, как начальник отдела. Выслушав мнения сторон, она пообещала, что проконтролирует нашу конкретную сделку и перевод денег после выполнения всех условий.

Ну, хоть что-то позитивное. На этой оптимистической ноте мы из Сбербанка ушли, подписав все договоры и отправив документы на регистрацию в электронном виде.

Прошло четыре дня, никаких известий от Сбербанка не поступило. Я решила позвонить и узнать хотя бы номер пакета, чтобы отследить прохождение договора на сайте Росреестра. За электронную регистрацию Сбербанк взял с участников сделки 10000 рублей. Дойдя ногами до ближайшего МФЦ, мы сдали бы документы бесплатно, заплатив госпошлину в размере 2000. За разницу в 8000 нам пообещали регистрацию не в течение пяти дней, а дня за 2, максимум 3. Ну и никуда ходить не надо. Но тут пошел пятый день, а воз и ныне там.

Звоню в Сбербанк. Юлия Николаевна, как оказалось, ушла в отпуск. Разговариваю с Еленой. Выясняется, что никаких исправлений в ручном режиме внести не удалось. Как только пройдет регистрация, деньги упадут на счет продавца.

Я не удержалась, высказала все, что я думаю о «безопасности» таких взаиморасчетов. Вы думаете, со мной согласились? Отнюдь нет. Прелюбопытнейший у нас состоялся разговор.

Главный аргумент со стороны банка был такой: мы стремимся, чтобы было, как в Европе, чтобы бумаг стало меньше. Не нужны лишние бумаги. У нас [т.е. в Сбербанке] недостаточно людей, чтобы все бумажки отслеживать.

На мой вопрос, почему все (абсолютно все) банки города людей для проверки документов находят, а Сбербанк – нет, ответ был простым: сколько сделок у них, а сколько – в Сбербанке. А задача агентов – объяснять клиентам, что не выполнять условия договора плохо. То, что нарушать условия договора можно совершенно безнаказанно, в расчет Еленой не принималось. «Почему безнаказанно?» - не соглашалась она.

- Да потому, что никакого наказания для этого случая не предусмотрено. Ни штрафов, ни тем более уголовного преследования, - объясняю я очевидную вещь.
- Но можно же расторгнуть договор купли-продажи, - говорит она.

О, святая простота. После всех стрессов, которые неминуемы в процессе сделки, после оплаты страховки, регистрации, взаиморасчетов, стоимости всяких справок, необходимых для нотариата, взять, и... просто расторгнуть договор.

Даже комментировать не буду, см. пожелания Юлии Николаевне выше. Но Елена твердо решила обратить меня в свою веру.

- Вот смотрите, - говорит она мне. - Прогресс не стоит на месте. Двести лет назад мы вообще в лаптях ходили, а сегодня  у нас - система безопасных расчетов.
- Елена, - пытаюсь достучаться до здравого смысла я. – Речь не о прогрессе. Речь о человеческой натуре, которая не меняется тысячелетиями. И количество электроники вокруг нас не имеет значения.

Достучаться не удалось. Все остались при своем мнении. На следующий день к вечеру регистрация в Росреестре прошла, и деньги упали на счет продавца в ту же секунду.

Правда, мне  повезло: продавец оказался глубоко порядочным человеком. И он, и ребенок были сняты с регистрационного учета, долги по квартплате погашены, квартира передана по акту. Сделка закрылась благополучно. Но с тех пор я активно предостерегаю покупателей от проведения взаиморасчетов в Сбербанке через их «безопасные» номинальные счета.

А вы сами решайте, нужна ли вам такая «безопасность». Кто предупрежден, тот вооружен.

Tags: realty, плюну-ка я йадом, сделки
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 232 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →