Как это было: поведение цен на недвижимость в кризисы 2008 и 2014 года

Ну что, посмотрим на поведение цен в кризисные периоды после перехода на взаиморасчеты в рублях.

Поскольку в прошлом посте меня закидали гнилыми помидорами за качество графиков, я изменила тип представления. Вместо графика с двумя осями все втиснула в график с одной осью, но для этого цену доллара пришлось умножить на 1000, иначе кривая была бы совсем плоской.




Итак, верхняя темно-синяя кривая - цена квадратного метра на вторичном рынке Санкт-Петербурга в рублях, розовая - курс доллара, умноженный на 1000.

Что мы видим на графике? В 2005 году курс доллара слегка растет, а потом до начала августа 2008 года неумолимо падает. Зато цена метра просто рвется вверх.

Интересная деталь: в августе начинается кризис,  доллар меняет падение на весьма значительный рост, а рынок недвижимости... этого не видит. И начинает реагировать только в октябре 2008 года. Два месяца задержки. В 1998, когда ценой расчета на рынке недвижимости был доллар, реакция проявилась уже через 2 недели.

Но, начав падение, рынок продолжает его более года - до января 2010, потеряв в цене метра 25,5% (с 108991 до 81172 рублей). Потом примерно год держится на плато, и лишь в конце 2011-го снова переходит к росту.

Это вам не рынок ценных бумаг, который может рухнуть или вырасти в одночасье. Недвижимость не любит двигаться, по крайней мере быстро.

Смотрим на 2014 год. Доллар стал бить рекорды в октябре, а что цена на метры? Да ничего. Росла как прежде, и до последних дней уходящего года никаких изменений в скорости роста не было. Уже три месяца прошло, а реакции нет.

Коэффициент корреляции между двумя массивами данных в этом графике составил 0,3518, что говорит о весьма слабой связи между ними.

А что же является причиной изменения цен квадратного метра? Изменение платежеспособного спроса, зависящее от самых разных факторов. Здесь и объем предложения квартир на рынке, и уровень зарплат, и доступность субсидий и ипотеки. Каков удельный вес каждого из этих факторов, сказать трудно, но их совокупность и делает доступным или недоступным решение столько остро стоящей жилищной проблемы для множества граждан.

Казалось бы, очевидное утверждение. Но после каждого поста о сделках в моем журнале неизменно появляется какой-нибудь очередной обличитель, который с пеной у рта кричит, что цены на рынке раздуваются... риелторами. Устала спорить. На всякий случай для новых френдов дам ссылку на старый пост, посвященный этой теме: "О теории заговора и мифологии на постсоветском пространстве".

Что будет с ценой метра дальше? Предполагаю, что она начнет падать уже в конце января. Чудес не бывает. Кризис начался, платежеспособность населения будет снижаться, ипотека станет менее доступной. А вот какова будет глубина падения и как долго это продлится, не знает никто.