Чуть ли не каждый день в топе оказываются посты с предсказаниями судьбы рынка недвижимости. Чаще всего прогноз сводится к тому, что рынок обвалится, а мы все умрем. При этом никаких аргументов, кроме "а вот в прошлый кризис цены падали", диванные аналитеги не приводят.
Давайте не будем гадать на кофейной гуще, а просто посмотрим, как оно было на самом деле на вторичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга.
Темно-синяя кривая - курс доллара, значения на оси справа. Розовая кривая - средняя цена квадратного метра в долларах, значения на оси слева. Почему в долларах? Потому что в тот период доллар был валютой расчетов.
Итак, что мы видим на графиках? Перед дефолтом рынок недвижимости жил вполне безмятежно. (Речь идет только о ценах, в 1997 году штормило по другим причинам - падали агентства, унося с собой миллионы долларов, принадлежавших их клиентам. Об этом я подробнее писала тут: "О соблазнах и их последствиях".) Цена метра плавно росла с 533 долларов за метр в январе 1997 до 585 долларов за метр в начале августа 1998. Как говорится, ничто не предвещало.
17 августа - дефолт, а цены продолжают расти до 4 сентября, достигнув отметки 591 доллара за метр. И только после этого начинается обвальное падение, которое продолжается до июля 1999 года, в нижней точке достигая 353 пунктов.
Доллар еще не поднялся до максимума - он стоит примерно 24,3 рубля, но падение рынка остановилось, а к концу 1999 года цены даже слегка подросли. Хорошо помню, как из уст в уста передавались "верные слухи" грядущем конце света еще более глубоком кризисе, причем не позже, чем в январе. Вот праздники закончатся, и ждите подарочков от правительства. Слухи стимулировали спрос, народ выворачивал карманы, но квартиры покупал, продавцы в ответ приподняли цены.
Подарочков не последовало, цены слегка припали и почти не менялись до июля 2000 года, хотя доллар продолжал рост.
Ну вот, скажете вы. В кризис цены падали, разве нет? Это мы и так знаем. В ответ я задам один вопрос: а в чем вы получали зарплату в 1998 году? Конечно, у отдельно взятых мажоров граждан (в основном работавших в инофирмах и/или связанных с заграницей трейдеров) зарплата была в долларах или в рублях по курсу. Но у основного количества работающих она не зависела от доллара. И как динамика цен выглядела для них?
Темно-синяя кривая - курс доллара. Розовая кривая - средняя цена квадратного метра в рублях, значения по левой оси.
Сюрприз! Не было никакого снижения цен. Они росли, достигнув 11874 рублей за метр в конце января 1999 года, и лишь потом начали снижаться, так никогда и не опустившись до преддефолтных значений.
Не менее интересен и последующий период. Смотрим на график.
Темно-синий график (значения по оси справа) - курс доллара. Розовый - стоимость квадратного метра в долларах.
В начале февраля 2000 года доллар стоил 28 рублей 77 копеек, в конце октября 2004 - 29,0 рублей. Правда, в промежутке в декабре 2002 он поднимался до 31,86, но потом опять падал. Не слишком большая волатильность для такого длительного периода, правда?
А цена метра в долларах за это время выросла с 362 долларов за метр до 1162 - в 3,2 раза! Поэтому, когда очередной "специалист" с умным видом скажет вам, что цена квартир зависит от курса доллара - плюньте ему в лицо покажите ему этот график.
По просьбам читателей добавляю график изменения цен в рублях вместе с графиком изменения цен в долларах.
Синяя кривая - цена метра в долларах, розовая - в рублях.
Так какие выводы можно сделать по поводу поведения цен в кризис? Выводы делать рано. В следующем посте с тегом "realty" посмотрим на поведение цен в 2008 году. Все кризисы, как и несчастливые семьи, выглядят по-разному. В 2008 не было такого резкого взлета доллара и (это, по моему мнению, гораздо важнее) валютой расчетов по сделкам с недвижимостью был рубль. Переход на взаиморасчеты в рублях произошел в конце 2004 - начале 2005 года, поэтому все графики в этом посте заканчиваются 2004 годом.
Следите за рекламой!
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →
← Ctrl ← Alt
Ctrl → Alt →