Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

Осторожно: "ЛенСпецСму" и его дочерняя компания

В отличие от остальных моих рассказов про недвижимость, в этой истории все имена  собственные и фамилии подлинные. Страна должна знать своих героев.

Есть в Петербурге такой строительный холдинг – "ЛенСпецСму". У него хорошая репутация - строит дома, сдает их относительно вовремя, не кидает клиентов. 

Несколько лет назад мой знакомый, заключив предварительный договор,  внес деньги за квартиру в доме на Петроградской стороне.  Не три копейки – семь с  лишним миллионов. Когда дом был построен, он не захотел заключать договор купли-продажи, посчитав, что застройщик нарушил свои обязательства.

"ЛенСпецСму" с этим не согласилось и подало в суд иск о принуждении к заключению договора купли-продажи. Мой знакомый судебный процесс проиграл – суд обязал его этот договор заключить, что и было сделано. Право собственности на основании этого договора было зарегистрировано 24 февраля 2010 года.

Сама по себе эта ситуация ничего особенного не содержит – ну, разошлись стороны в трактовке положений документа и разрешили свой спор цивилизованным путем. Интересное началось потом.  

В решении суда содержалась фраза, перешедшая в договор купли-продажи: «Риск повреждения Квартиры или ее случайной гибели лежит на Покупателе с 19.03.2009 года».

Я точно указываю обе даты, так как именно вокруг них и будет в дальнейшем закручиваться смерч конфликта.  

Для тех, кто далек от квартирных вопросов, поясню, что по гражданскому кодексу риск случайной гибели имущества переходит к покупателю в момент передачи ему этого имущества. Соответственно,  эту фразу стороны протрактовали как передачу квартиры с указанной даты.

- Подпишите договор управления многоквартирным домом, - потребовали представители "ЛенСпецСму".

Здесь надо сделать небольшое отступление. Дело в том, что, в отличие от общепринятой практики, когда жильцы на общем собрании принимают решение образовать в своем доме ТСЖ, "ЛенСпецСму" само берет свои дома на обслуживание. Для этого в структуре холдинга образована управляющая компания под названием ЗАО «Сервис-Недвижимость».

Каждый покупатель квартиры обязан подписать договор, на основании которого ему будет начисляться квартирная плата. Сколько в этом договоре чудесного, не передать. Например, за счет жильцов страхуется общедомовое имущество. Прорыв магистральной трубы в только что сданном доме и порча этого самого имущества (например, лифтов) приводит не к погашению убытков застройщиком, а ремонту за счет страховой компании. Очень удобно, да?

Если жильцы вносят квартирную плату неаккуратно, и денег не хватает, из имеющихся сумм сначала оплачиваются услуги управляющей компании, а потом уже все остальное – тепло, уборка, освещение лестниц. Впрочем, речь сейчас не об этом.

- Подпишите договор с момента передачи вам квартиры судом, - потребовал управляющий домом, назначенный ЗАО «Сервис-Недвижимость».

- Подписывать не буду, - отказался новый собственник.  – Обязательство содержалось в предварительном договоре, а он прекратил свое действие в момент подписания договора купли-продажи. В договоре купли-продажи такого обязательства нет. А вот факт передачи квартиры есть. Отдайте ключи.

В общем, нашла коса на камень. Управляющая компания отказывается выдавать ключи несмотря на решение суда, мой знакомый отказывается платить квартплату, пока ему эти ключи не отдадут.

Ситуация повисла в воздухе. В начале мая мой знакомый обратился ко мне с предложением эту квартиру продать.

- Жить я в ней все равно не буду. Ремонт делать тоже. Забери у них ключи и выставляй в рекламу, - сказал он, кратко описав предысторию квартиры.

Так я оказалась действующим лицом этого конфликта. Первым делом я позвонила управляющему домом с просьбой передать мне ключи.

- Я человек подневольный, - заюлил управляющий. – Без разрешения начальства мне велено ключей не отдавать. Съездите в офис, подпишите договор и не будет никаких проблем. Поговорите с замом генерального и решите с ним все вопросы.

Звоню заму генерального директора «Сервис-Недвижимости» г-ну Кузьмину. Он приглашает меня на встречу. Приезжаю в приемные часы для посетителей. Посетителей кроме меня нет, но начальник занят – он обсуждает с сотрудником текущие вопросы. Потом разговаривает по телефону. Наконец, через сорок минут на меня обратили внимание.

- Я готова от имени клиента подписать договор и оплатить коммунальные услуги, - объясняю я ему. Но с 24 февраля. Статья 153 п.2 Жилищного кодекса России говорит о том, что обязанность оплачивать коммунальные платежи возникает с момента появления права собственности, а не с момента передачи имущества. И хотелось бы получить ключи.

- Я, к сожалению, с вашим клиентом не судился и вопросом не владею, - отказывается г-н Кузин. Нужно разговаривать с юристом.
- Почему "к сожалению"? - Удивляюсь я. - Скорее, к счастью.
- Счастье будет, когда вы отсюда уйдете, - неожиданно заявляет заместитель генерального директора.

Юриста в офисе не оказалось – он был в суде. Поговорив в общей сложности три минуты, мы переносим встречу на другой день.

Приезжаю снова – на этот раз в юридическую службу. Заместитель генерального тоже присутствует при разговоре.

- Подпишите договор и оплатите коммунальные услуги, - предлагает мне юрист.

- Пожалуйста. Подпишу и оплачу, только с 24 февраля.

- Нет, на это мы пойти не можем.

- Вот смотрите, - рассуждаю я вслух. – У нас есть период задолженности. С частью этого периода мы оба согласны, по части с 19 марта 2009 года и до 24 февраля 2010 у нас есть разногласия. Давайте подпишем договор с того срока, который никто не оспаривает. Это сдвинет вопрос с мертвой точки. Деньги будут вноситься регулярно, а я выставлю квартиру на продажу. По поводу спорной части вы можете подать иск в суд и решать вопрос в рабочем порядке.

- Нет, - возражает юрист. – Если мы подпишемся под вашим сроком, то мы с ним как бы согласимся. Это даст вам в суде дополнительный козырь.

- К договору можно приложить протокол разногласий. Укажите там, что вы не согласны с датой возникновения обязательств по платежам.

- Нет. Давайте сделаем по-другому, - подумав, предлагает он. – Можете платить с 24 февраля, но договор подпишите с 19 марта.

- Если я подпишу договор с 19 марта, это будет означать, что я согласна с вашей позицией. А долги по подписанному договору взыскать вы сможете без проблем. Вы не согласны со 153-й статьей? – спрашиваю я.

- Видите ли, судебная практика по таким искам такова, что эти вопросы решаются, как правило, в пользу застройщика. Когда появилась эта статья, многие начали затягивать регистрацию права собственности. Жили в квартирах годами и уклонялись от коммунальных платежей. Поэтому суды исходят из срока, когда собственность могла быть зарегистрирована. А ваш клиент тоже уклонялся от заключения договора купли-продажи.  Я думаю, что суд примет нашу сторону.

- Значит, обращайтесь в суд, - пожимаю плечами я. А пока хотелось бы получить ключи, - Суд передал квартиру, право собственности зарегистрировано – вы обязаны их отдать.

- Ключи надо отдать, - говорит юрист заместителю генерального директора. – Он собственник. Может прийти и вскрыть дверь – имеет право.

- У меня ключей нет, - как ни в чем ни бывало, отказывается г-н Кузин.

- Ключи у вашего подчиненного – управляющего домом. Он ждет вашей команды, - возражаю я.

- Сейчас его уже нет. Я позвоню ему завтра, - откладывает вопрос он.

Продлившись минут пятнадцать, переговоры закончились ничем. Юрист обещал подумать над текстом договора и позвонить. Но через день позвонил не он, а управляющий домом.

- Татьяна Владимировна, ну подпишите договор!

- Отдайте ключи.

- Не отдам! – неожиданно закричал он. – Ваш клиент может нарушать закон, а я нет? Обязан, но не отдам!

- Мы же не в песочнице, право слово, - возмущаюсь я. – Что это за аргумент – он первый начал, значит и мне можно. Детский сад какой-то.

- Звоните моему начальству! – снова кричит управляющий и бросает трубку.

Через день он звонит снова.

- Да я готова подписать, - объясняю я ему. – Только дату мы никак согласовать не можем.

- Я сейчас говорю с  генеральным,  - говорит он.

Через несколько часов он звонит снова.

- Подписывайте с вашей даты, - радостно сообщает он мне. – Генеральный сказал, что счет на разницу мы выставим  "ЛенСпецСму," а они пускай взыскивают сумму в судебном порядке. Холдинг один, а карманы у нас разные. Давайте, я запишу вас на прием в договорном отделе?

Он записывает меня на прием, и на следующий день я снова еду через весь город в офис компании –  опять два часа в одну сторону. Договор меня уже ждет. Но дата в нем стоит все та же – 19 марта!

- Я не готова это подписывать. У меня есть вопросы по нескольким пунктам, - говорю я начальнице договорного отдела.

- Я не могу менять содержание договора, - возражает она. – Вам нужно обсудить это с заместителем генерального директора. Приезжайте завтра к нему на прием.

Круг замкнулся. На этот раз разговор длился три минуты. Дорога домой занимает у меня три с половиной часа  - пятница, весь город стоит в сплошной пробке.

На следующее утро я звоню г-ну Кузину и предлагаю сначала согласовать все вопросы по телефону. Этих вопросов три – дата договора, пункт о том, в каком суде должны рассматриваться разногласия и вопрос о дополнительном платеже за вывоз мусора после ремонта. В предварительном договоре есть такое обязательство. Но, поскольку мой клиент делать ремонт там не собирается, то и платеж я считаю неправомерным. С датой уже всем все понятно, о других  пунктах он обещает поговорить с генеральным директором.  Через час он звонит сам.

- Приезжайте на подписание договора, - приглашает он. – В основном мы все согласовали, а некоторые технические вопросы обговорим при встрече.

Облегченно вздохнув, я приезжаю в договорной отдел. В договоре опять та же дата – 19 марта! Иду к заместителю генерального.

- Пойдемте, – приглашает он, и мы идем в другой кабинет.

Там нас уже ждут. Хозяин кабинета протягивает мне визитку. «Кузьмичев Владимир Викторович», - написано на ней. И ниже: «Генеральный директор ЗАО Сервис-Недвижимость».  Г-н Кузьмичев  выжидающе смотрит на меня. Я протягиваю свою.

- Я так понимаю, что вы пришли сюда, чтобы разрешить конфликт, - начинает он. – Мы тоже этого хотим. Подписывайте договор, гасите задолженность за коммунальные услуги, и конфликт будем считать исчерпанным.

- Я готова подписать договор, - терпеливо объясняю я. – Но с 24 февраля.

- Как это с 24 февраля? – моментально вскипает генеральный директор. – Вы просили исправить в договоре один пункт – по поводу суда, в который стороны должны обращаться. Мы его исправили. Про остальное речи не было. Подписывайте!

- Как это не было? – удивляюсь я, все еще наивно надеясь, что это просто недоразумение. – Я с этого вопроса начала и обсуждала его и с юристом  ЛенСпецСму, и с вашим заместителем, и с начальницей договорного отдела. Более того, ваш сотрудник, главный по этому дому, сказал, что этот вопрос с вами согласован.

- Главный тут я, - перебивает меня г-н Кузьмичев.

- Главный по этому дому. – уточняю я свою фразу.

- Раз я тут главный, то и по этому дому тоже!

- Хорошо, главный тут вы, - соглашаюсь я. – Но ведь вы согласовали этот вопрос с управляющим домом?

- Нет! Я с ним разговаривал, но он меня неправильно понял.

- Как нет? Давайте тогда его спросим.

- Он скажет то, что я захочу. А иначе останется без премии. Вот вы разве спорите со своим начальством?

- Если я считаю, что начальник неправ, и у меня есть аргументы, почему нет? – удивляюсь я.

На лице у господина Кузьмичева возникает презрительная ухмылка. Он даже представить себе не может, что есть руководители, обсуждающие вопросы со своими подчиненными. Такой начальник для него - нечто невозможное, сферический конь в вакууме.

- И вообще, при чем тут управляющий? Подписывайте, - он придвигает ко мне договор.

- Давайте подпишем с 24 февраля, а по поводу более ранней даты составим протокол разногласий, - опять предлагаю я. – И хотелось бы получить ключи. Ваш юрист согласен с тем, что вы обязаны это сделать.

И тут г-на Кузьмичева понесло.

- Ключи не отдам! Не хочу – и не отдам.

- Как представитель собственника, заплатившего за квартиру полную стоимость, я могу прийти и вскрыть дверь.

- А вы попробуйте! – кричит на меня генеральный директор – Найдется, кому вам руки вывернуть. Вы кто такая? Специалист по недвижимости? Вы недобросовестный специалист! Вы не умеете вести переговоры! Я полью вас грязью с головы до ног! У меня есть пару человечков в СМИ и в Интернете, они только и ждут жареных фактов!

Я смотрела на него во все глаза. Это - топ-менеджер серьезной компании?! Передо мной сидел распоясавшийся самодур, привыкший к безнаказанности и  вседозволенности, не говоря уже о беспрекословном подчинении со стороны окружающих.

- О каких «жареных фактах» идет речь? - спрашиваю я г-на Кузьмичева.

- Вы собираетесь продать квартиру с долгами!

- Откуда вы знаете, что я собираюсь сделать? Вы экстрасенс?

Г-н Кузьмичев игнорирует мой вопрос.

- Мы вам этого не позволим! Мы каждому, кого вы приведете, все про вас расскажем! И форму 9 и 7 не дадим! – продолжает кричать он.  - Подписывайте договор!

- Не могу, - возражаю я. – На этот счет у меня есть жесткое указание моего клиента.

- Ну, тогда мы с вами разберемся! И в ваше агентство сообщим! И в СМИ! И на форум «Бюллетеня недвижимости»!

Я встала и ушла, пожелав ему на прощание всего наилучшего. В одном г-н Кузьмичев прав. Я не умею вести переговоры, угрожая собеседнику физической расправой и шантажируя его обвинениями в выдуманных грехах.

 

А вы подумайте, стоит ли покупать квартиры у компании, которая со своими клиентами обращается подобным образом. Мало получить собственность на жилье. Потом вам придется в этой квартире жить. И если, не дай бог, у вас возникнут разногласия с управляющей компанией, вы будете иметь дело с человеком, умеющим вести переговоры.

 

Tags: плюну-ка я йадом, сделки
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 131 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →