Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

О сделке, которой не было, или Когда бог продавать квартиру не велит

Октябрь 1998 года

Дефолт произошел. Все вы помните, как это было. Люди потеряли деньги, которые хранились в рублях. На рынке недвижимости в первые дни царила растерянность. Никто не понимал, что будет дальше, и сколько теперь стоят квартиры. Все взаиморасчеты по сделкам с недвижимостью традиционно производились в долларах, за исключением сделок со строящимся жильем. Да и там оплата зачастую фактически шла в валюте, хотя приходный ордер выдавался с указанной рублевой суммой. Люди, которые получали зарплату в рублях, моментально оказались отброшены назад, мечту о накоплении денег на собственную квартиру можно было забыть.

Через считанные дни рынок встал. Платежеспособные покупатели, как правило, владели каким-то бизнесом. Дефолт заставил их забыть личные потребности и прилагать отчаянные усилия для спасения своих фирм.

Рынок недвижимости – весьма инерционное образование. Срок реакции на какие-либо события – 2-3 месяца. Правда, кажется, что сейчас этот срок уменьшился. Намеренно «раскачать» его – непосильная задача для любого частного инвестора. Множество раз я слышала от клиентов и коллег фразы типа «цены на рынке недвижимости растут, потому что растет доллар». Это глупость. Если взять график роста доллара и график изменения цены метра за несколько лет, никаких корреляций вы не увидите. Были периоды, когда доллар стоял, а цены росли как на дрожжах. Были периоды, когда доллар рос, а цены падали.

Я бы сказала, что цены вторичного рынка определяются ценами на первичном рынке. Цена вторички всегда располагается между ценой метра на этапе начала строительства дома и ценой метра в квартирах в новом доме, на которые уже зарегистрирована собственность. Именно они задают границы коридора цен на вторичном рынке.

Строители после дефолта колебались где-то месяц. После этого стоимость метра в строящемся доме поползла вниз. Еще через месяц-полтора дрогнули цены на вторичном рынке. В октябре квартиры дешевели уже каждую неделю. Начался обвал рынка.

На сцену выступили покупатели, которые копили деньги на покупку квартиры в долларах. До кризиса они и мечтать не могли о быстром приобретении жилья или о покупке большой квартиры. Падающие вниз цены сделали это возможным.

Таких людей было немного. Сделок на рынке, соответственно, тоже.

В октябре ко мне пришел клиент, которому надо было подобрать квартиру в старом фонде, на Песках.



Из книги «Реальный Петербург»:

Петербуржцы помладше убеждены, что Пески Петербурга есть диск Гребенщикова, а не название городского района. И правда, каким-то песком забвения занесено имя местности, лежащей по обе стороны Суворовского проспекта. Там – глушь, окраина, садик, собор, бандитские «BMW» и чиновничьи «Volvo»…

Своеобразие Песков (до революции эта местность входила в Рождественскую часть, в Ленинграде – в Смольнинский район) в многоукладности: в смешении стилей, социальных групп, одежд и лиц. Все, что здесь затевали власти с XVIII века по наше время, как-то не доводилось до конца. Получилось не законченное полотно, а коллекция разновременных (иногда превосходных) набросков...

Смольный окружала Рождественская часть, вплоть до начала последнего царствования остававшаяся городским предместьем, населенным ничтожнейшими чиновниками, купеческими вдовами, фельдшерами и прочей служивой и ремесленной мелкотой. Здесь, в Мыльном переулке, жила, например, Агафья Тихоновна – несостоявшаяся супруга Подколесина из гоголевской «Женитьбы». Десять застроенных деревянными домишками Рождественских (ныне Советских – прим. мое) рассекались Слоновой улицей, переименованной позже в Суворовский проспект.

Таврический сад, некогда любимое убежище окрестных элегических поэтов и безнадежно влюбленных чиновников, к середине прошлого века был славен только рестораном. Тогдашний бытописатель нравов сообщал: «Сад привлекает под свою сень все буйные вакханальные и бездельничающие элементы местного населения. Преобладает откровенный папуас, в минуту подпития грубый, дикий и бесстыдный».

Пропащий, праздный, бродячий люд сосредоточивался и на 4-й Рождественской, наполненной дешевыми кабаками и борделями. По воскресеньям констраст буйству столичной черни составляли наивные песковские купеческие семейства, выходившие на прогулку в залежавшихся, отдающих камфарой праздничных костюмах покроя 1850-х годов. Со времен Александра II прибежищем купеческой «приличной» молодежи считался сквер у Греческой церкви.




IMG_5527
В солнечный полдень. Двор на Песках. 2004 год.



Квартиру на Песках хотела жена клиента: здесь прошло ее детство. Это часто встречающийся мотив при выборе квартиры: человека тянет к его корням – слабеньким, непрочным, но живущим где-то в глубинах его души, связывающим его со временем, когда деревья были большими.

Мы посмотрели около 20 вариантов – лучшее, что продавалось в тот момент в этом районе. Наконец нашлась прекрасная 130-метровая квартира на 8-й Советской. Парадный вход, четыре комнаты, просторная кухня, большой холл – редкая правильная планировка в сочетании с 4-х метровыми потолками не могли не понравиться.

Клиент дал согласие, мы внесли аванс в агентство, которое выставляло квартиру в продажу.

При просмотре нас поразила одна деталь. Войдя на кухню, мы увидели сарай. Не в переносном, а в самом прямом смысле этого слова. Деревянный сарай площадью примерно 2 х 2,5 метра и высотой около 2,5 был пристроен к углу кухни и покрашен гнусной зеленой краской. На двери сарая висел большой амбарный замок. На сарае, в пространстве между его крышей и потолком квартиры, были свалены в кучу колеса от микроавтобуса, полуось, несколько автомобильных аккумуляторов, канистры и еще куча трудноопределимого хлама.

- Что это? – изумленно спросил мой клиент.

- Сарайчик, - сказала агент Люба, показывавшая нам квартиру.

- Чей? – спросил клиент.

- Жилец работает водителем. Построил для хранения запчастей. У него гаража нет, - простодушно объяснила агент.

- И что, соседи согласны? Это все-таки кухня, - удивился покупатель.

- Не согласны, - вздохнула агент. – Но он их не спрашивает. Сказал, что половина кухни – его, и на ней он может делать, что хочет.

В квартире жили две семьи. Первая состояла из женщин: бабушка-пенсионерка, ее дочь и 5-летняя внучка. Они занимали 2 комнаты.

Вторая семья - муж, жена и двое детей-подростков – тоже занимала 2 комнаты. Муж, Олег, работал водителем на собственном микроавтобусе, перевозя грузы по договору с какой-то фирмой. Его жена, Галина, до перестройки училась в аспирантуре, собиралась защищать диссертацию по органической химии. Изменения в обществе привели к изменениям в планах семьи. Она прекратила учебу и осталась дома воспитывать детей. Поскольку денег не хватало, попутно устроилась на работу уборщицей в продовольственный магазин, расположенный в соседнем доме.

Площади комнат, занимаемых двумя семьями, и, соответственно, доли в собственности на квартиру, были практически равны, поэтому при расселении они могли рассчитывать на равные суммы денег. Этих денег вполне хватало на покупку каждой семье приличной двухкомнатной квартиры в спальном районе.

Однако у Олега было другое мнение.

- Я хочу трехкомнатную квартиру, - сказал он соседям и агенту. – Меня ваше мнение о разделе денег не волнует. Или трехкомнатная – или никак. Будем жить здесь дальше.

Соседи, замученные его деспотичным характером и хамским поведением, согласились.

- Мы согласны на самую дешевую двухкомнатную хрущевку, можно на 1-м этаже. Купите ему трехкомнатную, только расселите, - говорили бабушка с дочкой агенту Любе.

И вот, наконец, покупатель был найден. Агент Люба начала искать варианты Олегу и его семье. Быстро нашлась 3-х комнатная квартира, которую продавало не агентство, а частное лицо – сам хозяин. Квартира была с прекрасным ремонтом – стеклопакетами, натуральным паркетом, импортной сантехникой и кафелем. Стоила она очень дешево. Старательная дура Люба, вместо того, чтобы сначала поинтересоваться, почему такое счастье продают за сущие копейки, показала квартиру Олегу и его жене. Олег был счастлив. Согласие он дал сразу.

Продавца пригласили в агентство, расселявшее коммуналку, и предложили подписать договор. Мой клиент должен был внести дополнительный аванс за эту встречную покупку.

Мы пришли в агентство, чтобы посмотреть документы и внести деньги в кассу. Документы были плохими. Очень плохими. Квартира находилась в собственности у продавца всего три года. До него в квартире были прописаны двое – дед и двадцатилетний внук. Внук пропал и был выписан судом как без вести отсутствующий. Дед, оставшись в одиночестве, быстро приватизировал квартиру на себя и продал ее нынешнему владельцу.


Покупать такую квартиру было нельзя. Статья 44 ГК РФ предусматривает возможность отмены решения суда о признании гражданина безвестно отсутствующим, если гражданин вдруг появляется из ниоткуда. Срока давности у этой статьи нет.

Пропавшему внуку было всего 20 лет. А если он косит от армии? Через несколько лет он может вернуться домой и сказать, что его не было так долго, потому что он, например, мыл золото в тайге, а домой не звонил, потому что в Сибири с телефонами плохо. И суд восстановит его в правах и вернет половину квартиры. Поскольку у Олега двое детей, это ущемит их в правах. Встанет вопрос о возврате им их доли в коммуналке на 8-й Советской. Все поедут по старым адресам.

В гражданском законодательстве это называется принципом реституции. Скажу вам по секрету, что реституция в сделках – один из самых страшных кошмаров, который может случиться с агентом. Наиболее пострадавшей стороной будет мой клиент – его деньги, вложенные в сделку, вернуть будет невозможно.

- Эту встречку мы купить не можем, - сказала я клиенту и объяснила содержание 44 статьи.

Это было шоком для всех присутствующих. Хозяин квартиры изменился в лице, Олег замер с открытым ртом, мой клиент молча смотрел на меня.

- Как это не можете? - спросил Олег, немного придя в себя. – Я хочу жить в этой квартире.

- Из этой квартиры вас могут попросить в любой момент, - сказала ему я. – А рискует при этом покупатель вашей коммуналки.

- Ах так, - сказал Олег, - тогда я отказываюсь расселяться вообще. Раз квартиру, которую я хочу, купить нельзя, значит, бог мне переезжать не велит. Буду жить, где живу.

Агент Люба побледнела. Квартира, с которой она работала почти год, уходила от нее безвозвратно.

- Я вам найду другую квартиру, - сказала она Олегу умоляющим тоном.

- Другая мне не нужна, - упрямо сказал ей клиент и, надев куртку, ушел из офиса.

Мы тоже собрались уходить.

- Я с ним еще поговорю, - сказала нам Люба, пряча слезы, - с ним и с его женой.

Ее переговоры не увенчались успехом. Олег отказался от расселения. Другие трехкомнатные квартиры он смотреть не стал. Зачем? Раз бог не велит, надо жить в двух комнатах в коммуналке. Но самую поразительную фразу сказала его жена, узнав от мужа о том, что расселение отменяется.

- Вот и хорошо, - одобрила она, - а то в этих новых домах потолки низкие. И на работу далеко будет ездить.

Как будто в спальных районах нет магазинов, в которых можно мыть полы почти кандидату химических наук.

Удивительное существо – человек!

Tags: непарадный Петербург, сделки
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 36 comments