Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

О простой сделке и сложном клиенте, или продолжение истории о том, как становились миллионерами

2002 год

Сделка, о которой я хочу написать, ничего интересного собой не представляла. Этот пост посвящен клиенту, о котором я вскользь упоминала в предыдущем посте про расселение коммуналки, называя его Сашей. Там он выступал в роли покупателя.

Родом Саша был из провинции. По его собственному признанию, ребенком он был уникальным. В тихом городке он считался отпетым хулиганом. Само по себе это не редкость – мало ли в Бразилии донов Педро, а в провинции – хулиганов. Уникальность ситуации заключалась в том, что он был мальчиком из приличной еврейской семьи. Учился он при этом хорошо.

Его неизбывной детской мечтой было стать миллионером. Причем не рублевым, а долларовым. Если учесть, что мы с ним были ровесниками, а, следовательно, его детство пришлось на начало 60-х, то все становится еще удивительнее. Миллионеров мы не видели даже в кино – советский прокат не баловал нас картинами красивой жизни, дабы не возбуждать у граждан ненужных вопросов и стремлений. Единственный известный народным массам миллионер, судьба которого описывалась в знаменитой книжке, носил фамилию Корейко.

Саша подрос и поступил в технический вуз в Петербурге. После получения диплома он работал на заводе инженером, без малейшего сожаления бросив эту работу, как только началась перестройка.

Саша организовал кооператив и приступил к воплощению детской мечты – он стал зарабатывать свой первый миллион долларов. Чем именно он занимался, я не знаю. Жизнь в кооперативном движении кипела и била ключом. Обычно устав таких организаций позволял делать все – начиная от оказания услуг по доставке девочек населению до торговли спиртом «Рояль» и производства бурбуляторов с перламутровыми пуговицами. Караваны со спиртом грабили на трассах, как поезда, идущие через прерию в американских вестернах, пуговицы от бурбуляторов отваливались при малейшем прикосновении, что вынуждало сворачивать производство. Кроме того, многочисленные братки норовили поставить и так шатающийся бизнес под контроль.

Заработав первые деньги, Саша тоже удостоился внимания криминальных структур. Бригаду, пришедшую к нему на переговоры, он встретил с двустволкой в руках. Мечта детства требовала защиты, и он не собирался сдаваться без боя.

Первые переговоры были недолгими, вторые не заставили себя долго ждать – братки явились в усиленной экипировке. В результате в бандитских кругах Саша получил прозвище «Хиросима» и репутацию отмороженного кооператора, с которым лучше не связываться.

Однако без контактов с криминалом бизнес в лихие девяностые выжить не мог. Что уж там получилось, сейчас не узнать, но в ситуацию вмешались правоохранительные органы. Было возбуждено уголовное дело. После многочисленных допросов, потратив мириады нервных клеток и множество денег, Саша ситуацию разрулил. Сняв подписку о невыезде, он мгновенно переправил детей и жену в Германию, оформив семье вид на жительство.

Отсидевшись в благополучной европейской деревне, не зная языка, не имея друзей и каких-либо идей по поводу организации собственного бизнеса за границей, Саша решил вернуться в Россию.

К этому времени в России все изменилось. Из шкафов исчезли малиновые пиджаки, а с шей – толстые «голды». Самых ретивых братков отстреляли, остальные легализовали бизнес, превратившись в относительно добропорядочных буржуа. Государственная собственность была в основном распилена, а в бизнесе заняты основные ниши.

Чем можно заняться в этих условиях? Взор Саши упал на рынок недвижимости. Цены росли, как на дрожжах. Вложив сегодня в квартиру сто тысяч долларов, через полгода можно было легко получить на 20% больше. Такой прирост капитала Сашу не устраивал.

Он искал недооцененные объекты – в основном коммуналки в дорогих домах. После расселения при прямой продаже их цена могла значительно вырасти. Саша начал подбор квартир.

Как я уже писала, познакомилась мы с ним на просмотре. Квартиру, которую я показывала, он так и не купил, но я подобрала ему другую. Пока шло расселение, Саша уехал к семье в Германию, а я подбирала ему другие варианты, высылая планы квартир по факсу. Свободных денег у него было не много, поэтому он искал суперобъекты, которые могли дать максимальную прибыль.

Такую квартиру я ему нашла. Она располагалась на первом этаже, а ее окна выходили прямо на один из центральных рынков. После перевода в нежилой фонд ее можно было продать как торговые площади за очень большие деньги.

Квартира стояла в рекламе от владельцев. Позвонив в дверь, я познакомилась с хозяйкой. Подписывать договор с агентством они отказались.

- Приведите покупателя, тогда подпишем, - сказала она мне. – А пока его у вас нет, вы нам не нужны.

Саша ухватился за этот вариант руками и ногами. Буквально через день он уже прилетел в Петербург и внес аванс в агентство. При подписании договора он внимательно перечитал уже подписанный договор с продавцами.

- Хм. А сколько же здесь посредников? – спросил он, сравнивая стоимость квартиры и сумму, получаемую на руки хозяйкой.

- Посредников здесь нет. Комиссионные агентства – 8%, - спокойно объяснила ему я.

Саше это не понравилось. Он собирался заработать, но делиться в таком размере с другими участниками сделки ему не хотелось. Но подобрать такой объект было совсем не просто, и терять свои деньги я тоже не планировала.

- Как хочешь. Не устраивают условия – я продам квартиру другому клиенту, - проявила я жесткость.

С мрачным видом Саша подписал договор. Продажа квартиры была непрямой. Жильцам нужно было переехать в другую квартиру, и абы какие метры их не устраивали – они запросили сталинку в районе Суворовского проспекта.

Пока шла подготовка документов и подбор встречки, мы часто встречались с Сашей. Смотрели другие варианты, а потом просто гуляли по городу или заходили поужинать в кафе. Саша учил меня жить.

- Надо быть жестким, чтобы преуспеть. С таким характером, как у тебя, никогда ничего не добьешься. Люди должны тебя бояться! Только тогда можно управлять их поведением.

Я молчала, думая о том, как безнадежно Саша отстал от жизни. Времена, когда бизнес строился на страхе, давно прошли. Конечно, где в экономических высотах дули невидимые нам ветры. Время от времени там раздавались взрывы и по телевизору показывали очередной окровавленный труп. Но на том уровне бизнеса, на котором работал Саша, все давно было спокойно. Миром правили расчет и деньги. Главное, чтобы расчет был правильным, а выгода – обоюдной. Тогда сделки складывались сами собой, без всякого применения силы.

Свои теоретические тезисы Саша решил подкрепить практическим примером. Однажды в ресторане он заказал говяжий рулет. Съев его почти целиком, он вдруг обнаружил, что кусок говядины, фаршированный грибами, снаружи был завернут в тоненький листик бекона.

Тут нужно сделать отступление и сказать несколько слов об одной Сашиной особенности. Особенностью был национальный вопрос. Совершенно разумный, рациональный и здравомыслящий Саша превращался в невменяемого и неуправляемого человека, как только речь заходила о евреях. Однажды при нем я рассказала еврейский анекдот. Как все еврейские анекдоты, он был тонким, смешным и в тот момент прекрасно ложился в тему разговора. Вместо ожидаемого смеха я вдруг увидела, как Саша покраснел, затрясся и с ненавистью посмотрел мне в глаза.

- Как ты смеешь такое говорить! – буквально заорал он на меня.

- Что – такое? – не поняла я.

- Как ты смеешь рассказывать анекдоты о евреях?

- Саша, этот анекдот придуман евреями, но он может быть рассказан о любой нации.

- Нет, не любой! В нем еврейские имена. Смеяться над евреями имеют право только сами евреи, а если этот анекдот рассказывает кто-то другой, то это издевательство над нацией и антисемитизм!

На это я даже не знала, что сказать. Я люблю анекдоты и знаю их великое множество. Я всегда считала еврейские анекдоты лучшими в мире, но мне в голову не приходило, что, рассказывая их, я проявляю антисемитизм.

- Не надо приписывать мне мысли, которых у меня нет, - пожав плечами, сказала я Саше.

Разбираться в чужих мыслях у Саши не было желания. Три дня он разговаривал со мной сквозь зубы, потом сделка сдвинулась с места, и ему стало не до выяснения отношений.

Национальный вопрос проявлялся у Саши и другим способом. Никогда не веривший ни в бога, ни в черта, он стал ходить в синагогу и носить кипу. При этом он не сильно разбирался в обрядах и не пытался читать религиозную литературу, но регулярно делал пожертвования и соблюдал некоторые запреты. В частности, он не ел свинину.

И вот, увидев у себя в тарелке уже практически съеденный ломтик бекона, Саша осознал, что он нарушил заповедь. Подозвав официантку, трясущимися руками он буквально швырнул в нее тарелку.

- Я заказывал говядину, а вы принесли мне свинину! – орал он на весь ресторан. – Заберите это мясо!

Саша матерился и буквально топал на девочку ногами. Она стояла ни жива, ни мертва, глядя на разгневанного клиента. Мне было неловко находиться рядом.

Когда девочка ушла, унося остатки еды, Саша повернулся ко мне и гордо сказал: «Вот так нужно с ними разговаривать! Чтобы тебя боялись!»

- Эээ… А ты не находишь, что так разговаривать несколько невежливо? – осторожно спросила я.

- С нужными людьми я умею себя вести, - гордо сказал Саша.

Я не стала говорить, что хорошее воспитание не равнозначно знанию правил вежливости. Хорошее воспитание равнозначно их применению в любой ситуации. Английская королева не кричит на своего дворецкого. Воспитывать взрослых клиентов – не моя задача.

Мы часто разговаривали о бизнесе и недвижимости.

- Саша, рынок уже перегревается. Еще год, максимум – полтора, и игры с инвестициями закончатся. Что ты будешь делать дальше? Бизнеса как такового у тебя нет.

- Что-нибудь придумаю, - задумчиво говорил Саша.

Пока что рынок недвижимости кипел. Саша рассматривал какие-то земельные участки, искал со-инвесторов для вложения в строительство каких-то торговых павильонов. Ему нужны были компаньоны и сотрудники.

- Почему бы тебе не взять на работу ***? – спросила я как-то, назвав фамилию его знакомого, сидевшего в тот момент без дела.

- Нет, этого не возьму.

- Почему?

- Никогда не работай с неудачниками. Это заразно.

В этом был весь Саша. Умный, сильный, самоуверенный и суеверный одновременно.

Тем временем наша сделка с квартирой у рынка продвигалась. Встречку нашла сама владелица квартиры – назовем ее Аллой. То ли через знакомых, то ли найдя объявление на заборе, она раскопала прекрасную сталинку на углу Суворовского и Таврической улицы – элитное место, элитный дом.

В сталинке жил какой-то невнятный мужчина. Он то ли был женат, то ли нет. Кажется, там мелькала гражданская жена и где-то в отдалении – мать. Он то ли работал, то ли пил. С одной стороны, трехкомнатная генеральская квартира была ему великовата – не было денег на квартплату. С другой – он хотел вложить деньги в дорогой строящийся дом.

- А куда вы выпишетесь и куда переедете, пока дом будет строиться? – спросила я его.

- Поживу пока у жены, и пропишусь к ней же.

Все было хорошо, но сумма, которую он должен был вложить в стройку, значительно превышала 50% от стоимости квартиры.

На рынке недвижимости существует неписаное правило, которому свято следуют все агентства. Прямой продавец получает деньги в следующем порядке: 50% - после передачи собственности покупателю, 40% - после выписки из квартиры, 10% - после освобождения и передачи покупателю ключей и квитанций по квартплате.

В данном случае такой расклад не получался. Продавец хотел получить 70% сразу после нотариата.

Я объяснила Алле возможные риски. В разговор включилась ее лучшая подруга – Инна, юрист по образованию. Эта подруга присутствовала при всех наших встречах и обсуждениях сделки.

Надо сказать, что юрист, пришедший с клиентом – это самая страшная угроза сделке, которую может только себе представить агент. Наше законодательство полно дыр, которые агентства прикрывают, как могут, приемами, наработанными просто из практики рынка недвижимости. Причем главный принцип – это защита в сделке интересов обеих сторон. Юрист же всегда тянет одеяло на себя, отрабатывая получаемые деньги. Ему плевать, что сделка может развалиться совсем – он свою работу сделал.

Выслушав меня, дамы отошли в сторонку посовещаться. Вернувшись, они сказали, что готовы рискнуть. Тем более, что риск не так уж велик – строительную компанию они проверят по своим каналам. Им очень, очень хотелось купить эту квартиру.

Договор с продавцом сталинки был подписан, аванс внесен, день нотариата назначен.

Сделка у нотариуса прошла нормально, нужная сумма была внесена в строительную организацию. Все стали собирать чемоданы.

Первая проблема всплыла через две недели. Придя прописываться в новую квартиру, Алла обнаружила в форме 9 продавца.

- Татьяна, почему он до сих пор не выписался? – спрашивала она меня по телефону.

- Я узнаю. Вполне возможно, что просто еще не пришли документы из милиции.

Оказалось, что документы на выписку продавец еще не подавал. Его гражданская жена отказалась его прописывать.

- Что вы будете делать? - спрашивала я его.

- Не волнуйтесь, меня пропишет мать, - оправдывался он.

Я не волновалась. В ячейке лежало 30% от стоимости квартиры – очень, очень приличная сумма. Куда он денется с подводной лодки? Проще купить прописку за 200-300 долларов, чем бросить такие деньги на произвол судьбы. Это я и объяснила Алле.

- Ах, так! – заявила она. – Инна дала мне правильный совет. Я не буду выписываться из своей квартиры, пока не выпишется он.

А вот это уже было ЧП. Если на продавца сталинки была управа – деньги, то повлиять на Аллу я не могла никак. Денег на руки она не получала, договор купли-продажи на новую квартиру уже был у нее на руках. Рычагов давления кроме уговоров не было.

Я поставила в известность Сашу. Он пришел в бешенство.

- Мне нужно начинать перевод в нежилой фонд! Для этого мне нужна чистая девятка! Делай, что хочешь, но чтобы через неделю их фамилий в документах не было!

Я договорилась о встрече с Аллой. Конечно, Инна там тоже присутствовала.

- Я не буду выписываться! – упрямо нагнув голову, сообщила Алла.

- Алла, а как это повлияет на выписку продавца сталинки?

- Не важно, как. Не буду, и все.

- Заставляя ее выписываться, вы нарушаете ее интересы, - верещала Инна.

- Каким образом? Она уже получила собственность и ключи от квартиры. Продавец все равно выпишется – мы его держим деньгами. А вот отказываясь выписаться из старой квартиры, она нарушает интересы покупателя.

- Плевать мне на интересы покупателя, - кричала на меня Алла.

После двухчасовых переговоров ситуация не изменилась. Дура-юристка настаивала на своем, Алла смотрела ей в рот и со всем соглашалась.

Узнав о моей неудаче, Саша рвал и метал.

- Ты не умеешь разговаривать с людьми, - кричал он на меня. – Назначай встречу, я покажу тебе, как надо вести переговоры.

Стиснув зубы, я набрала номер Аллы. Встреча была назначена на следующий день. Началась она напряженно, но по-деловому. Саша изложил аргументы. Впрочем, все, что он говорил, я уже неоднократно повторяла накануне. Алла стояла на своем. Саша начал закипать и повышать голос. Алла тоже. Через пятнадцать минут сцена превратилась в кошмар. Они бегали по квартире – взлохмаченные, потные от напряжения, с красными лицами – и орали друг на друга так, что дрожали стекла.

- Не хочешь по-хорошему – с тобой разберутся другие люди! – кричал Саша.

- Ах, так! Это уже угроза! При свидетелях! Думаешь, я беззащитная женщина? Да я тебя посажу! – не уступала ему Алла.

Тут же выяснилось, что она – близкая родственница генерала КГБ, сбежавшего за границу несколько лет назад, и прихватившего с собой пару-тройку секретов своего ведомства. Об этом много писали газеты в свое время.

- Брат уехал, но у него тут остались друзья! – вопила Алла. – Моих связей хватит, чтобы отправить тебя в места не столь отдаленные!

Саша испугался. Еще свежи были в его памяти допросы, через которые ему пришлось пройти в лихие девяностые – такое не забывается. А тут снова обвинение.

- Если дойдет до допросов, ты должна сказать, что она тоже мне угрожала, - требовал от меня Саша на следующий день. – Я твой клиент, ты должна меня защищать.

- Саша, во-первых, я не умею врать. И не хочу. Во-вторых, подписав договор с агентством, она тоже стала моей клиенткой. В-третьих, в этой ситуации ты не прав.

Саша злился и считал, что я его предаю.

Еще через день Алла и Инна пришли в агентство с жалобой.

- Что случилось? – спросил их директор. – На кого вы жалуетесь? У вас претензии к агенту?

- К агенту претензий нет, - сквозь зубы призналась Алла. Инна подчеркнуто игнорировала мое присутствие.

- А к кому есть?

- К вашему клиенту. Он ведет себя возмутительно.

- Но как мы можем повлиять на клиента? – удивился директор. – Он же взрослый человек, мы не можем указывать ему, как он должен себя вести.

Переговоры продолжались больше часа. Это было просто переливание из пустого в порожнее – повлиять на Сашу агентство не могло ровно так же, как и на поведение Аллы.

Взаимные разборки Саши с Аллой продолжались еще неделю, к счастью, только по телефону. Через неделю продавец сталинки выписался из квартиры, вслед за ним выписалась Алла, и скандал утих сам собой.

С тех пор прошло семь лет. Саша переехал в Израиль, но не прижился и там. Он все так же вкладывает деньги в недвижимость в Петербурге, но уже без меня. Кажется, он уже стал миллионером.

Tags: сделки
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 28 comments