Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

Об одном простом расселении, а также немного полезных сведений о совместной собственности

Дорогие френды! Спасибо за добрые пожелания в комментариях к предыдущему посту. Я вернулась из Шарм аль Шейха. Поскольку впечатления должны отлежаться, отстояться, а также отвисеться, я напишу об этом позже. А пока очередной пост про недвижимость.

Июнь 1997 – март 1998 года

Эту коммуналку я нашла по объявлению в газете «Из рук в руки». «Меняем 3-х комнатную квартиру в старом фонде на 2-х комнатную и 1- комнатную» - призывал текст. Я позвонила по указанному номеру телефона. Квартира располагалась в неудачном месте: на улице Звенигородской. С одной стороны - да, центр города, старый фонд. С другой – рядом промзона, вытянувшаяся по берегам Обводного канала, и Лиговский проспект.


Из книги «Реальный Петербург»:

В ставшей народной песне ленинградского филолога-германиста Ахилла Левинтона есть строчка: «На Лиговке вчера последнюю малину накрыли мусора». Это поэтическое преувеличение. Хотя сыскари знаменитой «пятерки» - отделения милиции напротив Московского вокзала – и не зря едят свой хлеб, «последнюю малину» они накроют еще не скоро.В разгар горбачевской войны с алкоголем, году эдак в восемьдесят шестом, я оказался в какой-то компании на Лиговке. Стояла ночь. Выпивка кончалась. Я отправился искать «ночную водку».

…на углу Кузнечного и Пушкинской, под светом единственного фонаря взору предстала картина воистину босхова. Целый карнавал из каких-то одноногих старух, подозрительных подростков, веселых девах, обкурившихся поклонников «Алисы», кавказских джигитов в кожаных пальто до пят. После долгого приглядывания старуха переадресовала меня мощной краснорожей особе, которую называли «мама Люся», та – бомжеватому мужичку, он крикнул в ночь: «Димедрол! Эй, Димедрол!» Из ночной мороси выткался отрок, подобный нестеровскому из «Видения отроку Варфоломею» - русый, ясноглазый, складный. «Пойдемте, мужчина!» - позвал он меня.

Мы шли через какие-то бесконечные дворы, мимо свалок, по городу, похожему на фронтовой. Сновали подозрительные личности. Лежали пьяные. Люди пели, дрались, занимались любовью. Наконец Димедрол взял деньги, велел ждать и зашел в парадную. Я прождал полчаса и отправился вослед. Парадная оказалась проходной. Традиции Лиговки – петербургского Сохо – были живы. Гордость переполнила мою душу.




Жильцы пытались расселяться, обращались в агентство. Два года их квартиру рекламировали, нерегулярно давая объявления. За это время их посмотрели 4-5 покупателей. Потом агент куда-то делась, перестала звонить, и жильцы решили попробовать расселяться сами. Мы договорились о встрече на следующий день, но утром мне позвонила Света – женщина, вдвоем с мужем занимавшая одну комнату в этой коммуналке.

- Татьяна, - сказала она прерывающимся голосом, - у нас беда. Нас залили кипятком.

- Кто залил? – удивилась я. Квартира располагалась на третьем, последнем этаже.

- Бомжи скрутили на чердаке медный вентиль на трубе. Залит весь дом до самого подвала. Приезжайте, сами увидите, - сказала Света и заплакала.

Я приехала посмотреть на квартиру и последствия аварии. Уже в подъезде по заботливо подложенным жильцами кирпичикам мне пришлось перейти через лужу, заполнявшую всю площадку у входной двери. В луже плавал мусор, дотоле тихо гнивший в углах площадки. На мокрых стенах желтые разводы соперничали в оригинальности с фантазиями Сальвадора Дали. Чем выше я поднималась, тем больше были заметны следы катастрофы, постигшей жильцов дома. Войдя в квартиру, я ахнула. Размоченная кипятком штукатурка на потолке кухни кое-где рухнула, стены были мокрыми насквозь. Промокшие двери повело. Паркет местами встал дыбом. Ковры, висевшие на стенах комнат и лежавшие на полу, диваны и даже некоторые стулья были мокрыми и покрыты ржавыми разводами. Телевизор и музыкальный центр в одной из комнат замкнуло от потоков воды.

Света вытирала красные заплаканные глаза, вторая соседка – Тоня, занимавшая с мужем и ребенком две комнаты, мрачно курила на кухне.

- Как такое могло произойти? – спросила я.

- Вентиль украли и смылись. Мы вызвали аварийку, без нее воду в доме не отключить: вся магистраль перекрывается где-то в соседнем доме. Они приехали через четыре часа – авария случилась ночью в воскресенье. Вот так и произошло. Даже в подвале воды натекло на полметра. Что нам теперь делать?

Продавать квартиру в таком состоянии было нельзя. К счастью, впереди было лето: июнь только начался. Мы договорились, что вернемся к вопросу о расселении, когда они высушат стены и приведут в относительный порядок все остальное.

Света позвонила мне уже в сентябре. Все лето они держали окна открытыми, устраивали сквозняки, чтобы выветрить запах сырости. В конце августа сделали небольшой ремонт – покрасили все места общего пользования светло-голубой масляной краской – все, включая потолки, на которых ржавые пятна не удавалось скрыть никакой побелкой. Ковры вычистили, двери подправили – квартира приобрела пристойный вид.

Можно было начинать продажу. У этой квартиры было одно несомненное достоинство – прекрасная планировка. Стометровая трешка представляла собой квадрат с большим холлом по центру, двумя квадратными комнатами с окнами на улицу и еще одной комнатой и большой кухней с окнами во двор. Санузел и кладовка прилегали к холлу в торце. Схема сделки была простой для расселения – две квартиры в спальных районах. И, самое главное, у обеих семей была доплата. Доплата была недостаточно большой, чтобы, продав комнату, купить отдельную квартиру, но достаточной, чтобы выставить квартиру по низкой, привлекательной для покупателя цене.

- Мы готовы доплатить, - говорили мне жильцы, - только расселите нас скорее! Давайте выставим квартиру дешево, лишь бы хватило на скромные отдельные квартиры. Жить в коммуналке мы уже не можем.

Квартира была выставлена в рекламу, начались просмотры. Покупатель нашелся через три месяца, в январе 1998 года. Первый вариант – 1-комнатную квартиру – нашли быстро и внесли аванс в размере двух тысяч долларов. В то время размер аванса составлял 10% от стоимости покупаемой квартиры. Деньги на аванс за встречную покупку берутся из аванса, внесенного покупателем за расселяемую квартиру. Через три дня агентство, в котором мы собирались купить встречку, рухнуло вместе с деньгами нашего клиента. Можно было бы купить эту квартиру и без упавшего агентства, но продавец неожиданно снял ее с продажи. Наши деньги пропали безвозвратно.

Две тысячи долларов составляли существенную часть комиссионных агентства. Было решено уменьшить комиссионные на эту сумму. Покупатель был не виноват в беспределе, творящемся на рынке. Мы тоже не были виноваты, но профессиональная репутация дороже денег.

Вторую встречку тоже подобрали быстро. Я подготовила документы и согласовала дату нотариата со всеми участниками сделки.

- Оформлять квартиру будем на мою мать, - неожиданно поставил условие покупатель.

- Почему? – удивилась я. Наивность вопроса определялась моим недостаточным опытом.

- Я состою в браке, - пояснил клиент. – Деньги заработал я и не хочу, чтобы моя жена имела отношение к этой квартире.


На этом заявлении следует остановиться подробнее. Дело в том, что по российскому законодательству имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов, если иное не указано в брачном контракте. Имущество принадлежит обоим, даже если один из супругов не работал ни дня с момента регистрации брака. Исключением является имущество, полученное одним из супругов в порядке дарения, наследства или приватизации.

Много ли супружеских пар, регистрируя брак, подписывают брачный контракт? Менталитет нашего общества не готов к такому прагматическому подходу к высоким чувствам. Крылатая фраза говорит о рае в шалаше, не учитывая вопроса собственности на шалаш и судьбы этой недвижимости в случае развода. Совсем недавно в одной из моих сделок клиент, недавно женившийся молодой мужчина, перед покупкой квартиры потребовал от жены (кстати, ждавшей ребенка) подписания брачного контракта. Это требование так оскорбило его супругу, что развод последовал сразу после рождения ребенка.

Сейчас, когда стоимость некоторых шалашей измеряется семизначными числами, причем в отнюдь не в рублях, вопрос стоит остро.

Есть три способа закрепить собственность за одним из супругов, состоящим в браке.

1. Квартира покупается по договору дарения. Эта сделка может быть признана ничтожной, поэтому при покупке дорогих квартир этот способ практически не используется, а применяется при покупке комнат, когда соседи не дают отказа от права преимущественной покупки.

2. Недвижимость покупается на одного из родственников, чаще всего - родителей. Если детей в семье несколько, в случае смерти собственника квартира будет унаследована всеми детьми в равных долях. Поэтому сразу после покупки родители дарят квартиру тому ребенку, который фактически профинансировал покупку.

3. Применяется договор покупки в пользу третьего лица. Это значит, что деньги как бы платит кто-то другой – например, те же родители., а правообладателем становится фактический покупатель. Поскольку деньги, за которые куплена квартира, как бы не его, имущество не считается совместной собственностью. Сейчас это наиболее распространенный способ покупки недвижимости в семьях, где отношения между супругами не слишком радужны.



Нотариат провели, оформив квартиру на мать покупателя. Для этого он не поленился привезти ее из маленького городка в Подмосковье, где она проживала. Сделка состоялась.

- Я купил прекрасную квартиру, - улыбаясь, сказал клиент, получая документы.

- А чем она вам понравилась? – спросила я.

Мне всегда интересно выяснить, как клиенты воспринимают покупаемую недвижимость.

- Квартира как женщина. Иногда вы встречаете женщину и видите: она прекрасна. Как это описать словами?



Еще одно расселение закончилось. Еще три семьи в Петербурге стали счастливее.

Tags: сделки
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 13 comments