Татьяна (s0no) wrote,
Татьяна
s0no

Снова о ценообразовании на рынке недвижимости, или Включите, наконец, мозг

В комментах ко вчерашнему посту, как и следовало ожидать, тут же появились граждане, обличающие кровавый режим, хотя текст был совсем не о том. Видимо, фамилия "Путин" нажимает в головах красную кнопку и включает процесс ковровой бомбардировки.  Ну да ладно, к этому все уже привыкли. Я о другом.

Одним из обвинений сразу в нескольких комментах были зашкальные цены на квартиры в России. Дескать, нормальному человеку жилье не купить. Кто виноват? Кремлядь во главе сами знаете с кем. Прошлый раз в моем журнале в этом обвиняли риелторов. Охота на ведьм, как видите, продолжается. 

На эту тему я выкладывала большой пост, который вошел в книгу. Написано это было в 2008 году, но по сути ничего не изменилось.  Старые френды его, наверное, читали, а для новых выкладываю его еще раз. 


Один из читателей моего журнала прислал мне комментарий вот такого содержания (стилистика и орфография оригинала сохранены):

"Не думаете ли вы, что риелторы в последние 3 года занимались поддержкой раздувания ценового пузыря на рынке недвижимости, к-ый в свою очередь, стал катализатором экономического кризиса, к-ый сейчас наблюдается?

Нельзя в целом всех под одну гребенку, но в целом профессия "риелтор" оказала обществу медвежью услугу, как вы думаете?


Прочитав этот коммент, я оторопела. Потом, роняя на бегу тапки, рванула к зеркалу. Если я обладаю таким могуществом – спровоцировать мировой кризис, ага! – это ж должно как-то сказаться на мое прекрасной внешности? Ну, там  вибрирующее кольцо силы над головой, или аццкий пламень в глазах, или еще какие-то признаки ведь должны быть? В зеркале ничего особенного не отразилось. Только морщины, лишние килограммы и целлюлит.

Подумав, я пришла к выводу, что автор коммента, скорее всего, имеет ввиду мышь, которая приложила свои чахлые силенки к международному сотрудничеству в процессе выдергивания репки.

Еще немного поразмышляв, поняла, что второй вариант не проходит – тогда придется признать, что инициатором были все-таки другие действующие лица, сумевшие организовать все мировое сообщество. А мышка так, погулять вышла, причем самой последней. Персонаж никак не тянет на гордое звание  катализатора.

Как же видится автору вопроса роль риелторов в возникновении экономического кризиса? Теряюсь в догадках,  дорогая редакция.  Перед глазами возникает легион тружеников рынка недвижимости, с пулеметами силой заставляющих продавцов недвижимости продавать свое имущество по заоблачным ценам, и другой легион (по правилам военного искусства десантированный в тыл врага), заставляющий покупателей по этим ценам предлагаемое имущество покупать

Хотелось бы знать – для полноты картины, конечно – считает ли автор коммента продавцов, стоящих у прилавков магазинов, ответственными за цену колбасы, а проводниц в железнодорожных составах – причиной высокой стоимости билетов. А то как-то не хочется оказаться одиноким стрелочником, причем в глазах всей международной общественности. Я человек не жадный – славу Герострата от экономики готова разделить между всеми, внесшими свой вклад в общемировой катаклизм.

Давайте же разберемся, как на самом деле происходит ценообразование на рынке недвижимости. Для начала попробуем представить картинку в лицах.

Предположим, вы – далекий от недвижимости человек, на которого свалилось нежданное счастье. Двоюродная тетя троюродного племянника оставила вам в наследство однокомнатную квартир в ебенях nbsp;на окраине города. Квартира вам не нужна, зато нужны деньги.

Чтобы купить, наконец, машину. Конечно, ваша девушка любит вас таким, какой вы есть, но иногда интересуется, какого цвета будет ваш семейный Бентли. И вообще, брильянты – лучшие друзья девушек. И если вы с такими друзьями не на короткой ноге, то в каком же обществе вы вращаетесь?

Кроме того, хочется посмотреть мир, который почему-то до сих пор поворачивался к вам исключительно жопой задом. И до сих пор в этой части тела вам, как вы ни старались, не удалось разглядеть ничего привлекательного. Но все говорят, что если смотреть спереди, то будет сплошной восторг. Особенно, если разглядывать его через свернутую в трубочку пачку стодолларовых купюр.

Итак, с чего же вы начнете продажу квартиры? Конечно, самому выходить на этот рынок криминала страшновато. Надо найти надежного риелтора. Который уже работал с вашими знакомыми или друзьями. Вы обзваниваете всех, записываете телефоны в молескин и… останавливаетесь. Ну да, с вашими друзьями все закончилось хорошо. Но все когда-то происходит в первый раз. А вдруг именно вас риелтор решит обмануть и продаст вашу квартиру по цене комнаты? Надо разобраться в ценах самому!

Самая большая база вариантов, выставленных на продажу в Петербурге, лежит в открытом доступе на сайт www.bn.ru. Она же еженедельно издается в виде бумажного журнала под названием «Бюллетень недвижимости» для тех, кто не умеет пользоваться интернетом. Вы открываете базу, находите квартиры, расположенные в том же районе в домах такого же типа и определяете примерную цену вашей квартиры.

Нет, не так Чужих квартир. nbsp;Ваша, конечно, гораздо лучше! Хотя она точно такая же и в ней не было ремонта со времен татаро-монгольского ига, но она лучше! Чем лучше? Дурацкий вопрос. Тем, что она ваша! И стоить она должна дороже. Теперь можно звонить риелторам.

Пришедший агент, если у него есть хотя бы минимальный опыт, увидит все. И помойку перед входом в подъезд, и машины, прописавшиеся на газоне под окнами,  и грибок на стенах лестничной клетки. Заметит изгаженные стены лифта и сломанные почтовые ящики. А про квартиру уж и говорить нечего! Текущий унитаз и смесители, треснувший старомодный кафель с почерневшими швами в ванной, протертый до дыр линолеум на кухне, форточка, болтающаяся в полусгнившей раме, скрипящий рассохшийся паркет в комнате и грязь без конца и края – картина, которую вы почему-то упорно не хотите замечать.

- Ну и что? – скажете вы. – Люди покупают стены. Кому надо, сделают ремонт.

Уверяю вас, при нынешних ценах на квартиры денег на ремонт нет почти ни у кого. Покупая жилье, люди выворачивают карманы до дна. Глобальный ремонт перед тем, как въехать, делают только очень обеспеченные семьи. Но они не живут в ебенях. Они покупают квартиры совсем другого класса и в других местах.

- Кому надо, все равно купит! – пренебрежительно махнув на риелтора рукой, говорите вы. – На каждый товар есть свой покупатель.

- Давайте выставим вашу квартиру за миллион долларов? – ехидно предлагает риелтор. – И подождем миллионера, жаждущего жить с вашими тараканами.

- И сколько же стоит моя квартира? – наконец, вы соизволили поинтересоваться мнением профессионала. 

И получаете ответ, который вам совсем не нравится. Прикинув в уме, вы понимаете, что вместо Бентли придется ограничиться Фордом (Митька из соседнего подъезда как раз продает задешево), брильянты придется дарить вместе с микроскопом – невооруженным взглядом их будет плохо видно, а мир вам удастся рассмотреть разве что в профиль. Вас это не устраивает. Вам не хватает денег на ваши планы! И вообще, в стране инфляция. Все дорожает не по дням, а по часам. И квартиры тоже.

Если цены на квартиры в этот период растут, агент с вами согласится. И предложит выставить квартиру несколько дороже, чем стоят аналогичные квартиры. Но вам все равно придется подождать, пока с рынка уйдут более дешевые варианты. Тогда дойдет очередь и до вас.

Если цены падают, мы можете выкручивать агенту руки до бесконечности. Вашу квартиру никто не купит, пока вы не приведете цену в соответствие с рыночной. Каждый продавец хочет продать свое имущество как можно дороже, каждый покупатель хочет купить как можно дешевле.

Это закон рынка, который будет действовать, даже если вывести, как тараканов  отменить всех риелторов. Цены будут расти, пока платежеспособный спрос превышает предложение. И падать с уменьшением покупательной способности желающих приобрести жилье.

Откуда берутся ценовые коридоры, которые мы видим в базах по недвижимости? Какие факторы на них влияют? Вопреки расхожему мнению, курс мировых валют не отражается на ценах. Разве что весьма косвенным образом, через стоимость импортируемых строительных материалов. Главным фактором, влияющим на цены вторичного рынка, является стоимость квартир в строящихся домах – цена первичного метра.

На первичном рынке существует разница в цене между квартирами в домах на стадии нулевого цикла (когда только начинают рыть котлован под фундамент) и квартирами в новых домах с зарегистрированной собственностью. Цены вторичного рынка находятся внутри этих границ. Единственное исключение – элитное жилье. Например, видовые квартиры в центре города. Цены на них не зависят ни от каких массовых застроек. Но это штучный товар, и о нем мы не будем сейчас говорить.

Как продают жилье строительные организации? Какова роль риелторов в процессе продажи? У крупных фирм есть свои отделы сбыта. Они не работают с агентствами. Небольшие организации заключают договоры с риелтерами, параллельно продавая квартиры сами. Вешают баннеры на стройплощадках с телефонами своей службы продаж, дают рекламу на сайтах. В этих случаях агентства работают на дисконте – их цена не отличается от цены, определенной застройщиком, а свою фиксированную маржу они получают от продавца в соответствии с договором об оказании услуг.

От чего зависят цены первичного рынка? От множества составляющих. От стоимости материалов и рабочей силы. От суммы, в которую заказчику обошлось пятно застройки. От стоимости электроэнергии и транспортных расходов. От взяток чиновникам и, конечно, жадности владельцев компании. Подчеркну – так формируется цена предложения.

На современном первичном рынке достаточно много игроков. Сговор между ними вряд ли возможен. На вторичном рынке участниками являются миллионы частных лиц. Сговор между ними невозможен в принципе. Но, даже если совершить невозможное и, собрав всех игроков за круглым столом, организованно поднять цены, это не приведет к желаемому результату. Потому что нельзя заставить купить квартиру, если у человека нет денег. Поэтому для любителей теории заговоров говорю громким голосом:

ЦЕНА НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОПРЕДЕЛЯЕТСЯ НАЛИЧИЕМ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОГО СПРОСА.

Беспрецедентный рост цен в последние три года был результатом того, что впервые в России появилась и заработала ипотека. Так называемый отложенный спрос – потребность в жилье, на удовлетворение которой не хватало средств – превратился в спрос платежеспособный. Предложение не успевало за миллионами рублей, которые банки выбросили на жилищный рынок. Естественно, цены поползли вверх. А вы бы на месте продавцов согласились из любви к ближнему продать квартиру дешевле человеку, которого до сделки и знать не знали? Вот то-то и оно.

Риелтеры никогда и ни в какой стране не определяли и уж тем более не диктовали цены участникам рынка.

Но вообще-то приятно почувствовать себя всемогущей хотя бы на секунду, во время чтения комментариев к своим постам. Финансовый и сырьевой рынки  агенты  уже уронили.  Рынок труда вслед за ними упал сам. Что у нас осталось неизменным? Разве что земная ось. Но мы, специалисты по недвижимости, знаем, где находится точка опоры! Так что на следующем шаге – вы уже поняли, да? – нам остается только перевернуть мир.


Tags: возвращаясь к напечатанному
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 55 comments